Du hast dich sicherlich schon einmal gefragt, ob eine Investition in Gewerbeimmobilien eine lohnenswerte Entscheidung sein könnte. Die Antwort ist nicht einfach, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt – von deinem persönlichen Anlageziel über die Lage und den Zustand der Immobilie bis hin zu den aktuellen Markttrends.
Gewerbeimmobilien können attraktive Renditen bieten und eine hervorragende Möglichkeit zur Diversifizierung deines Portfolios darstellen. Doch wie bei jeder Investition birgt auch diese Risiken, die du sorgfältig bewerten solltest. In diesem Artikel werden wir die Vor- und Nachteile von Gewerbeimmobilien untersuchen, um dir dabei zu helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Welche Gewerbeimmobilien gibt es?
Gewerbeimmobilien gibt es in unterschiedlichen Formen. Im Folgenden findest du eine grobe Auflistung der unterschiedlichen Bereiche:
Alle Büros und Sonderimmobilien dieser Branche wie z. B. Coworking-Spaces
Geschäftslokale
Arzt- und Therapie-Praxisräume
Gastronomieflächen
Lagerhallen und Lagerflächen in Wohngebäuden
Jeder Bereich hat unterschiedliche Vor- & Nachteile. Schauen wir uns diese einmal an!
Gut zu wissen
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Büros zu Vermietungszwecken kaufen
Im Bereich der Büroimmobilien sind meistens große institutionelle Investoren oder renommierte Immobilienfirmen die Eigentümer der umfangreichen Flächen. Die Mietverträge für solche großen Räumlichkeiten werden in der Regel auf lange Sicht geschlossen. Als Vermieter hast du dabei den Vorteil, dass oft längere Kündigungsverzichte vereinbart werden können, verglichen mit Wohnimmobilien.
Allerdings, in Regionen, in denen die Nachfrage nach Büroflächen nicht besonders hoch ist, haben Unternehmen die Möglichkeit, anspruchsvolle Anforderungen zu stellen, um das ideale Büro zu finden. Die individuellen und komplexen Bedürfnisse der Mieter stellen eine der größten Herausforderungen bei der Vermietung von Büroflächen dar. Diese können von spezifischen Verkabelungsanforderungen über getrennte Toiletten für Damen und Herren bis hin zur Schalldämmung der Räume reichen, insbesondere wenn es sich um ein Großraumbüro handelt, oder dem Bedarf an Abtrennung kleinerer Einheiten. Als Vermieter stehst du vor der Aufgabe, dass Büroflächen selten sofort den Bedürfnissen eines Mieters entsprechen und daher oft Anpassungen erforderlich sind. Wenn du diese Anpassungen vornimmst, hast du allerdings oft die Möglichkeit, einen langfristigen Vertrag abzuschließen.
Daraus ergibt sich ein Investitions- und Leerstandsrisiko, das generell höher ist als bei Wohnimmobilien. Büroflächen können zur Diversifikation deines Immobilienportfolios beitragen. Gerade als „Immobilienneuling“ empfiehlt es sich allerdings, mit Wohnimmobilien zu starten.
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Jetzt Kontakt aufnehmenGeschäftslokale vermieten
Die Situation bei Geschäftsräumen ähnelt der bei Büroflächen. In günstiger Lage dürfte die Vermietung kein Hindernis darstellen. Die Pandemie hat jedoch verdeutlicht, dass sogar Geschäftsmieter in Top-Lagen in außergewöhnlichen Umständen in Bedrängnis geraten können. Die zukünftige Entwicklung des stationären Handels in den kommenden Jahren ist zumindest unsicher. Daher bringt die Vermietung von Räumen im Erdgeschoss ein gewisses Maß an Ungewissheit mit sich.
In städtischen Gebieten haben Immobilieneigentümer bereits begonnen, nach alternativen Nutzungsmöglichkeiten für diese Flächen zu suchen. Dies könnte beispielsweise der Umbau in Wohnraum oder die Schaffung kleiner Apartments für touristische Vermietung sein. Es gibt innovative Ansätze, um Erdgeschossflächen neuen Verwendungszwecken zuzuführen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Geschäftsräume, ähnlich wie Büros, zur Diversifikation beitragen können. Sie können hohe Renditen erzielen, aber langfristig muss überlegt werden, was mit diesen Räumen passiert, wenn sich der gesamte Handel immer stärker in die digitale Welt verlagert.
Praxisräumlichkeiten vermieten
Praxisräumlichkeiten, die an Ärzte, Physio- oder Psychotherapeuten vermietet werden können, stellen eine noch spezifischere Kategorie von Immobilien dar. Bei diesen Räumen ist neben der Lage insbesondere die Ausstattung, die Raumaufteilung und die Zweckbestimmung der Fläche von Bedeutung. Tätigkeiten, die zu regelmäßigem, möglicherweise sogar intensivem, Kundenverkehr führen, können für die Nachbarn durchaus störend sein. Daher ist es nicht einfach möglich, in einer normalen Wohnung eine Arztpraxis zu eröffnen.
Wenn du als Vermieter in diesem Bereich tätig werden möchtest, benötigst du das entsprechende Fachwissen und musst die rechtlichen Rahmenbedingungen klären. Für Anfänger, die gerade erst anfangen, in Immobilien zu investieren, ist dieses Gebiet also nicht geeignet. Wenn du hingegen bereits viel Erfahrung mitbringst, könntest du möglicherweise gerade Flächen wie beispielsweise große Räume im Erdgeschoss auf diese Weise gewinnbringend vermieten.
Gastronomieflächen vermieten
Die Gastronomie stellt wohl eine der kniffligsten Immobilienarten dar. Denn hierbei musst du zahlreiche Vorschriften beachten, von Sicherheitsbestimmungen bis hin zur richtigen Abführung der Küchengerüche. Hinzu kommt, dass sich die Auflagen in diesem Sektor häufig ändern können und Konflikte mit den Nachbarn wiederholt auftreten können.
In besonders begehrten Lagen können Gastronomieflächen sehr attraktive Renditen bieten. Langfristige Mietverträge sind die Norm. Schwierig wird es jedoch, wenn ein Mieter einmal in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Denn wenn die Miete nicht mehr bezahlt werden kann, drohen lange Verfahren, um diese schließlich einzutreiben. Im Falle einer Insolvenz kann es sogar passieren, dass diese Beträge endgültig verloren gehen. Für Immobilienbesitzer bringt die Gastronomie somit sowohl Vorteile als auch Risiken mit sich – hier kann von hohen Einnahmen bis hin zu langfristig leerstehenden Objekten oder Zahlungsausfällen alles passieren.
Zusammenfassend kann man sagen, dass sie sich nicht als erstes Investment in der Immobilienbranche eignen. Wenn du jedoch bereits ein solides Portfolio aufgebaut hast, kannst du solche Objekte zur Risikodiversifikation hinzufügen. Es ist aber nicht unbedingt notwendig, Gastronomieflächen im Portfolio zu haben.
Gut zu wissen
Grundsätzlich empfehlen wir ein Investment in Gewerbeimmobilien erst, nachdem man Erfahrungen mit Wohnimmobilien gemacht hat.
Lagerflächen vermieten
Lagerflächen mögen auf den ersten Blick unspektakulär wirken, aber sie sind oft faszinierende Investitionsobjekte. Denn hier gibt es eine große Bandbreite: Reden wir über eine ländliche Lagerhalle, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann? Oder über eine Halle in der Nähe einer Autobahn oder sogar eines Industrieparks? Je nach Lage und Umgebung kann hier entweder ein konstanter Leerstand oder eine hohe Rendite auf dich warten. Es steht fest, dass bei solchen Immobilien der Standort von großer Bedeutung ist. Je nachdem, wie die Fläche genutzt wird, musst du auch bedenken, dass eine geeignete Zufahrt vorhanden sein muss und für Lastkraftwagen eine bestimmte Höhe erforderlich ist, damit die Lagerhalle effektiv genutzt werden kann.
Ein relativ neuer Trend sind Lagerflächen in Großstädten. Professionell umgebaute Erdgeschossflächen oder sorgfältig hergerichtete Keller können als praktische Lagerplätze vermietet werden. Der Trend zu immer kleineren Wohnungen in den Städten hat die Lagerbranche angekurbelt. Der ausgelagerte Stauraum ist beliebt und somit eine Option für dich als Investor, um schwer nutzbare Flächen dennoch gewinnbringend zu verwerten.
Gut zu wissen
Vor allem bei Immobilienfinanzierungen kannst du von unserem Netzwerk profitieren. Da wir pro Jahr Finanzierungen im Wert von über 10 Millionen Euro abwickeln, gibt es bei uns schnelle Antwortzeiten bei den Banken und zusätzlich Erfahrungswerte, welche Bank zu welchem Finanzierungsfall passt.
Finanzierung von Gewerbeimmobilien
Bei allen Immobilieninvestitionen ist die Finanzierung ein entscheidender Faktor. Schon kleine Unterschiede in den Konditionen der Fremdfinanzierung können über die Zeit hinweg einen großen finanziellen Unterschied ausmachen. Bei Gewerbeimmobilien sind sich die finanzierenden Banken oft der damit verbundenen Risiken bewusst. Daher kann es schwieriger sein, attraktive Finanzierungsmöglichkeiten zu finden. Dies führt einerseits zu höheren Kosten für das aufgenommene Fremdkapital und andererseits kann eine höhere Eigenkapitalquote gefordert werden. Banken können die Finanzierung von vermietbarem Wohnraum einfach und sicherer durchkalkulieren als bei Gewerbeobjekten oder Sonderimmobilien.
Du musst dir dieser Realität bewusst sein, bevor du eine Finanzierung für eine solche Immobilie bei der Bank in Erwägung ziehst. Erstelle ein entsprechendes Nutzungskonzept, kläre im Voraus die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Immobilie und plane ein, dass du mehr Eigenkapital einbringen musst. Wenn du diese Punkte erfüllst, wird dein Bankberater sofort erkennen, dass du dir der Situation bewusst bist und entsprechende Überlegungen angestellt hast.
Ist der Preis meiner Gewerbeimmobilie angemessen?
Wenn du ein Gewerbeobjekt zu teuer kaufst, wird es unrentabel und dein Vermögen nimmt ab. Deshalb solltest du den lokalen Markt gründlich sondieren, bevor du dich zum Kauf entscheidest. Um einen schnellen Vergleichswert zu erhalten, kannst du die Nutzfläche in Quadratmetern durch den Angebotspreis teilen. So erhältst du den Quadratmeterpreis basierend auf der Nutzfläche, den du zum Beispiel sehr gut zum Vergleich von Praxis- oder Büroräumen verwenden kannst.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Gesamtausgaben durch die jährliche Nettomiete zu teilen, um das Mietvielfache oder den Mietfaktor zu ermitteln. Eine Faustregel besagt, dass gebrauchte Gewerbeimmobilien etwa mit dem 10- bis 15-fachen, Neubauten in einer erstklassigen Lage mit dem 20-fachen der Jahresmiete gehandelt werden. Wenn dir eine besonders günstige Gewerbeimmobilie angeboten wird, sei bitte vorsichtig. Solche Immobilien bergen oft unerkannte Risiken, die dich später teuer zu stehen kommen können. Es könnte beispielsweise sein, dass langfristige Mietverträge auslaufen, eine umfangreiche Renovierung erforderlich wird oder der Standort drastisch an Qualität verliert.
Du solltest auch Mietgarantien, die von einigen Bauträgern angeboten werden, mit Skepsis betrachten. Wenn die Garantie deutlich höher ist als die übliche Miete vor Ort, dann wird versucht, den Kaufpreis der Gewerbefläche mit einer unrealistisch hohen Miete zu rechtfertigen. Das kann zu einer geringeren Rendite führen, da die tatsächliche Miete viel niedriger ausfallen kann. Es ist besser, den Cashflow selbst mit der ortsüblichen Gewerbemiete zu berechnen.
Hole dir durch ein unabhängiges Wertgutachten eines neutralen Sachverständigen oder eines unabhängigen Instituts Hilfe bei der Ermittlung eines marktgerechten Kaufpreises, bevor du die günstige Gewerbeimmobilie erwirbst. Bestehe auf eine Standort- und Wertanalyse vom Anbieter oder beauftrage diese selbst vor dem Kauf der Immobilie. Wenn es sich um eine gebrauchte Gewerbeimmobilie handelt, lasse zusätzlich ein technisches Gutachten erstellen. Darin werden detaillierte Informationen über die Substanz der Immobilie, wie die Trägerwände, das Fundament, die Fenster, das Dach sowie die Versorgungsleitungen für Strom, Heizung und Wasser, aufgeführt.
Was muss ich bei der Auswahl der Mieter und beim Gewerbemietvertrag beachten?
Wenn du eine Gewerbeimmobilie kaufst, ist es von entscheidender Bedeutung, genau zu überlegen, an wen du die Gewerbefläche vermietest. Bei dieser Art von Investition ist die Auswahl des Mieters besonders wichtig. Strebe nach Mietern, die langfristige Pläne und stabile Geschäftsmodelle haben und zuverlässig erscheinen. Du musst also nicht nur den potenziellen Mieter, sondern auch sein Geschäftsmodell genau prüfen. Vermiete deine Immobilie nur an Personen oder Unternehmen, deren Geschäftsmodelle eine erfolgreiche Zukunft versprechen. Ansonsten könntest du mit Zahlungsrückständen oder sogar Ausfällen konfrontiert werden.
Zum Beispiel die Bonität:
Ein Unternehmen, das sich noch in der Gründungsphase befindet und derzeit noch wenig Umsatz erzielt, birgt ein nicht zu vernachlässigendes Risiko eines Zahlungsausfalls. Ein bereits bestehendes Unternehmen, das expandieren möchte, birgt ein deutlich geringeres Risiko.
Tipps zur Auswahl eines Gewerbemieters:
Ob ein Unternehmen erfolgreich sein wird, zeigt sich meist in den ersten zwei bis drei Jahren nach der Gründung. Nach diesem unsicheren Zeitraum sinkt die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz deutlich. Bei der Vermietung an Gesellschaften mit beschränkter Haftung solltest du Unternehmen bevorzugen, die sich bereits drei Jahre oder länger auf dem Markt bewährt haben. Die Vermietung eines Büros oder einer Praxis an Freiberufler oder Selbständige kannst du gelassener betrachten. Solche Unternehmer haften neben dem Geschäftsvermögen auch mit ihrem vollen Privatvermögen, was bei einer GmbH nicht der Fall ist. Darüber hinaus können Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater relativ schnell einen Kundenstamm aufbauen oder bringen diesen bereits bei Gründung selbst mit. Hole dir immer eine Bonitätsauskunft über den potenziellen Mieter ein, bevor du dich zur Vermietung entscheidest. Am besten ist es, diese Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei wie Creditreform oder Bürgel einzuholen, da diese im Gegensatz zur Schufa-Auskunft auch Informationen über Vermögen und Zahlungsmoral enthalten. Wenn du dich für einen Gewerbemieter entschieden hast, geht es um die Gestaltung des Gewerbemietvertrags. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist immer ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich. Schon allein aus Beweisgründen solltest du das Mietverhältnis schriftlich festhalten. Die Gestaltung eines Mietvertrags bei Gewerbeimmobilien unterscheidet sich stark von der Vermietung von Wohnimmobilien an Privatpersonen. Du solltest dir also bei Vertragsabschluss unbedingt über einige wichtige Gegebenheiten im Klaren sein. Dabei kann dich dein Gewerbemakler oder besser noch ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt unterstützen.
Laufzeit eines Mietvertrags
Gewöhnlich werden Mietverträge bei Gewerbeimmobilien immer befristet und auf zehn Jahre ausgelegt. In seltenen Fällen kann es sinnvoll sein, die Vertragslaufzeit auf 5 Jahre zu begrenzen. Oftmals erhält der Mieter vertraglich die Option, den Mietvertrag um 5 Jahre zu verlängern. Eine entsprechende Klausel könnte zum Beispiel so formuliert sein: „Das Mietverhältnis endet am 31.12.2025. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum 31.12.2030 verlängern, indem er seine verbindliche Verlängerungsabsicht bis zum 30.06.2025 schriftlich mitteilt.“
Wertsicherungsklausel
Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen bei befristeten, gewerblichen Mietverträgen grundsätzlich nicht zulässig. Daher solltest du unbedingt eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag aufnehmen. Durch diese Klausel wird die Miete jährlich automatisch an die allgemeinen Lebenshaltungskosten angepasst. Ein Vergleichswert kann das Statistische Bundesamt liefern, das den Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland regelmäßig ermittelt. Beispiel: Wenn für einen Büroraum eine anfängliche Miete von 5.000 € sowie eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde und die Lebenshaltungskosten um 2,5 % steigen, dann erhöht sich auch automatisch die Miete um 2,5 % auf 5.125 €.
Da bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien mehr Spielraum besteht als bei der Vermietung von Wohnimmobilien, solltest du nicht nur die Laufzeit und die Wertsicherung in den Gewerbemietvertrag aufnehmen, sondern alle möglichen Details klar und eindeutig festlegen. Auf diese Weise können spätere Unklarheiten im Streitfall nicht zu deinen Lasten ausgelegt werden. Schütze dich vor finanziellen Verlusten und formuliere im Gewerbemietvertrag eine eindeutige Vereinbarung.
Folgende Themen sollten im gewerblichen Mietvertrag berücksichtigt werden
- Welche Tätigkeiten darf der Mieter in den Räumlichkeiten ausführen?
- Für welche Zwecke sollen die Gewerberäume genutzt werden?
- Darf der Mieter bauliche Veränderungen vornehmen? Wenn ja: In welchem Umfang sind diese zulässig? Wer trägt die Kosten (meist der Mieter selbst)?
- Wer ist dafür verantwortlich, die erforderlichen Genehmigungen einzuholen?
- Ist eine Untervermietung durch den Mieter erlaubt? Wenn ja: Für welchen Zweck dürfen diese Räume zur Verfügung gestellt werden?
- Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen?
- Wie sind die Kündigungsfristen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag besteht?
- Wie hoch sollte die Mietkaution im Gewerbemietvertrag sein?
- Muss auf die Miete Umsatzsteuer entrichtet werden?
Fazit
Bei Immobilieninvestitionen gibt es selten ein klares Schwarz oder Weiß. Was man sagen kann, ist, dass die Bandbreite an Gewerbeimmobilien enorm ist. Sie reicht von kleinen Flächen, die sonst schwer zu vermieten wären, aber mit kreativen Konzepten Gewinne generieren können, bis hin zu riesigen Lagerhallen. Wohnimmobilien haben den klaren Vorteil, dass sie – zumindest in guten Lagen – sehr einfach zu kalkulieren sind. Wenn die Bedingungen für eine gute Vermietbarkeit gegeben sind, kann eine genaue, langfristige Finanzplanung erstellt werden. Für Investoren, die Wert auf Sicherheit legen, können langfristige Kredite mit ebenso langer Fixzinsbindung aufgenommen werden. Auf diese Weise wird die Immobilie zu einem sicheren Hafen – unaufgeregt und stabil.
Wenn du jedoch bereits ein Portfolio an Immobilien aufgebaut hast, solltest du dieses diversifizieren. Das Risiko sollte nicht nur räumlich verteilt werden, indem du in verschiedenen Städten (oder je nach Größe des Portfolios sogar in verschiedenen Ländern) kaufst, sondern auch hinsichtlich der Art der Immobilien. Büroflächen oder Geschäftslokale in guten Lagen können einen relativ einfachen Einstieg in den Bereich der Gewerbeimmobilien bieten.
Für diejenigen, die gerade erst mit Immobilieninvestitionen beginnen, lautet die klare Botschaft jedoch, den Fokus auf Wohnimmobilien zu legen. Dann kannst du dich schrittweise an komplexere Investitionsoptionen herantasten, sobald du entsprechende Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt gesammelt hast und die finanziellen Möglichkeiten riskantere Geschäfte erlauben.
Ob ein Investment in eine Immobilie ertragreich ist, hängt vor allem von den Kreditkonditionen und der Lage der Immobilie ab. Grundsätzlich kann eine Anlage in Immobilien sehr ertragreich sein.
Um zu prüfen, ob ein Investment in Immobilien rentabel sein kann, solltest du die Berechnung der Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite in Betracht ziehen.
Eine Nettomietrendite von über 4 % und eine Eigenkapitalrendite von über 10 % sollte grundsätzlich angestrebt werden.
Als Faustformel gilt das 100-fache deines Nettoeinkommens. Wenn du beispielsweise 3.000 € Netto verdienst, wären das 300.000 €. Je nachdem, wie viele Sicherheiten du einer Bank abtreten kannst, kann die Summe deutlich höher ausfallen.
Definitiv! Aus diesem Grund ist das eingegangene Risiko im Regelfall höher als bei Wohnimmobilien. Für die Finanzierung von Gewerbeimmobilie haben sich vor allem Landes- und Hypothekenbanken, Immobilienfonds und Leasinggesellschaften spezialisiert.
Unabhängige Finanzberater zeichnen sich dadurch aus, dass:
- Sie als Makler im Vermittlerregister eingetragen sind
- Sie dir grundsätzlich ein Konzept empfehlen und kein einzelnes Produkt
- Sie sich wissenschaftlicher Auswertungsmethoden bedienen und nicht „emotional verkaufen“.
Zusätzlich sind gute Finanzberater serviceorientiert und sprechen mit dir regelmäßig über deine Anlagen und optimieren diese (wenn nötig).
Grundsätzlich findest du im Internet zahlreiche Vorschläge. Viele Portale helfen hier auch (empfehlen wir nicht, da diese sich meistens dafür bezahlen lassen). Da du uns schon gefunden hast, brauchst du nicht weiterzusuchen. Wir helfen dir gerne weiter.
Unsere unabhängigen Finanzberater arbeiten auf Basis wissenschaftlicher Berechnungsmethoden. Durch den Einsatz von digitalen Tools stellen wir sicher, dass wir einen unabhängigen Marktvergleich durchführen können. In persönlichen Gesprächen (bei uns grundsätzlich digital) wird ein individuelles Konzept mit dir ausgearbeitet, dass deine persönlichen Ziele umfasst.
Aus unserer Sicht lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Honorarverträge sind zwar transparenter in der Kostenerhebung, allerdings ist die Produktvielfalt in der „Provisionswelt“ deutlich größer. Bei uns kannst du zwischen Nettotarifen (Honorar) und Bruttotarifen (Provision) entscheiden.
Dies hängt von vielen Faktoren (Lage, Kaufpreis, Nutzungsart) ab. Allerdings kann man durchschnittlich mit bis zu 6 % rechnen.
