Gewerbeimmobilien können attraktive Renditen bieten und eine hervorragende Möglichkeit zur Diversifizierung deines Portfolios darstellen. Doch wie bei jeder Investition birgt auch diese Risiken, die du sorgfältig bewerten solltest. In diesem Artikel werden wir die Vor- und Nachteile von Gewerbeimmobilien untersuchen, um dir dabei zu helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Welche Gewerbeimmobilien gibt es?
Einzelhandelsimmobilien: In diese Kategorie fallen Objekte, die dem Verkauf von Waren und Dienstleistungen dienen. Dazu gehören kleine Ladengeschäfte ebenso wie großflächige Einkaufszentren und alles dazwischen. Die Attraktivität dieser Immobilienart wird maßgeblich von der Lage, der Passantenfrequenz und der Mieterstruktur bestimmt.
Industrieimmobilien: Diese Gewerbeimmobilien sind speziell auf die Bedürfnisse der Produktion, Lagerung und Distribution von Gütern zugeschnitten. Darunter fallen Gebäude wie z. B. Lagerhallen, Distributionszentren oder Fabriken. Die Klassifizierung erfolgt häufig nach der Eignung für Leicht- oder Schwerindustrie unter Berücksichtigung der spezifischen Anforderungen an Infrastruktur und Ausstattung.
Gastgewerbeimmobilien: Unter dem Begriff Gastgewerbeimmobilien werden alle Immobilien zusammengefasst, die der Bewirtung oder Beherbergung von Gästen dienen. Dazu zählen beispielsweise Ferienanlagen, Motels, Hotels oder Gasthöfe. Ihr Erfolg wird maßgeblich von Faktoren wie Ausstattung oder Lage beeinflusst.
Spezialimmobilien/Sonderimmobilien: Spezial- oder Sonderimmobilien zeichnen sich durch ein individuelles Nutzungskonzept aus, das maßgeschneiderte Lösungen für Betrieb und Management erfordert. Typische Beispiele sind Fitnesscenter, medizinische Einrichtungen und Bildungseinrichtungen. Aufgrund ihrer besonderen Anforderungen und Funktionen stellen diese Immobilien ein einzigartiges Segment des Immobilienmarktes dar.
In Büroimmobilien investieren – ja oder nein?
Für Investoren in Büroimmobilien ist es wichtig, langfristig zu denken und ihre Immobilien so zu konzipieren, dass sie flexibel auf unterschiedliche Bedürfnisse reagieren können, um für eine Vielzahl von Mietern interessant zu sein.
In Büroimmobilien investieren: die Vor- und Nachteile auf einen Blick
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Jetzt Kontakt aufnehmenIn Einzelhandelsimmobilien (Retail Properties) investieren: ein lohnendes Geschäft?
Vermietung von Praxisräumen: ein Nischenmarkt mit besonderen Anforderungen
Gastronomieimmobilien als Investment: Wie rentabel ist die Vermietung?
Und im Falle einer Insolvenz bleibt man unter Umständen auf den Kosten sitzen. Risiko und Chance liegen bei Gastro-Immobilien also dicht beieinander – von sprudelnden Renditen bis zu langen Leerständen oder Zahlungsausfällen ist alles möglich. Daraus resultiert: Gastro-Immobilien sind kein Investment für Anfänger! Aber wenn du bereits ein diversifiziertes Portfolio hast, können Gastro-Immobilien eine spannende Beimischung sein, um dein Risiko breiter zu streuen. Ein Muss in deinem Immobilienportfolio sind sie aber nicht.
Lagerflächen als Investment: Verborgene Chancen im Immobilienportfolio?
Ein interessanter Trend, der sich in den Metropolen abzeichnet, ist die Umnutzung von Erdgeschossen oder Kellern zu modernen Lagerflächen. In Zeiten, in denen Wohnraum in den Städten immer knapper und teurer wird, erfreuen sich externe Lagermöglichkeiten wachsender Beliebtheit. Sie bieten Investoren die Möglichkeit, selbst schwer nutzbare Immobilienflächen rentabel zu machen. Ob in ländlicher Idylle oder im städtischen Trubel: Lagerflächen bieten vielfältige Möglichkeiten, wenn man als Investor den Markt genau kennt und die Bedürfnisse seiner Zielgruppe im Blick hat.
Finanzierung von Gewerbeimmobilien
Rentabilität von Gewerbeimmobilien Investments: Auf die richtige Finanzierungsstrategie kommt es an
Willst du in eine Gewerbeimmobilie investieren, dann solltest du daran denken, dass die Wahl der richtigen Finanzierungsstrategie nicht nur mögliche Risiken minimiert, sondern auch der Schlüssel für die Maximierung der Rentabilität deiner Investition ist. Aus diesem Grund sind eine umfassende Due Diligence und die Entwicklung einer maßgeschneiderten Finanzierungsstrategie unerlässlich. Die klassischen Finanzierungsoptionen, die dir in diesem Bereich üblicherweise zur Verfügung stehen sind das Annuitätendarlehen und das Ratentilgungsdarlehen.Ein Annuitätendarlehen ist ideal, wenn du Wert auf finanzielle Stabilität und planbare Zahlungsströme legst. Warum? Das Annuitätendarlehen bietet durch seine konstanten monatlichen Raten (Tilgungs- plus Zinsanteil) eine hohe Planungssicherheit. Im Laufe der Zeit nimmt nämlich der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil steigt, was die Zahlungshöhe über die gesamte Laufzeit hinweg stabil hält. Diese Vorhersehbarkeit und Stabilität sind insbesondere dann vorteilhaft, wenn du auf einen gleichmäßigen Cashflow angewiesen bist, um deine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen und deine Anlageziele zu erreichen.
Wenn du eine dynamischere Anlagestrategie bevorzugst und deine finanzielle Belastung sukzessive reduzieren möchtest, kann ein Ratentilgungsdarlehen die bessere Wahl sein. Bei dieser Finanzierungsform bleibt die Rückzahlungsrate also der Tilgungsanteil konstant, während der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt, was deinen Cashflow im Laufe der Zeit verbessert. Dies ist ideal für Szenarien, in denen mit steigenden Einnahmen aus der Immobilie zu rechnen ist, wie zum Beispiel durch eine Mieterhöhung. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die anfängliche Gesamtbelastung bei einem Ratentilgungsdarlehen – die Summe aus Tilgung und Zinsen – höher sein kann als bei einem Annuitätendarlehen. Dies liegt daran, dass zu Beginn der Laufzeit die volle Tilgungsrate zusätzlich zu den Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme zu zahlen ist. Diese anfänglich höhere Belastung sollte bei der Finanzplanung berücksichtigt werden, besonders wenn dein kurzfristiger Cashflow begrenzt sein sollte.
Ist der Preis meiner Gewerbeimmobilie angemessen?
Stößt Du auf ein scheinbar unschlagbares Angebot, lohnt ein genauer Blick. Oft verbergen sich hinter einem niedrigen Preis unerwartete Kosten wie auslaufende Mietverträge, Renovierungsbedarf oder ein nachlassendes Standortpotenzial. Bietet dir der Verkäufer eine Mietgarantie weit über dem Marktniveau an? Vorsicht, hier könnte der Preis künstlich in die Höhe getrieben werden. Verlasse dich lieber auf realistische, ortsübliche Mieten, um den tatsächlichen Cashflow zu ermitteln.
So findest du die perfekten Mieter für deine Gewerbeimmobilie
Zum Beispiel die Bonität: Ein Unternehmen, das sich noch in der Gründungsphase befindet und derzeit noch wenig Umsatz erzielt, birgt ein nicht zu vernachlässigendes Risiko eines Zahlungsausfalls. Ein bereits bestehendes Unternehmen, das expandieren möchte, birgt ein deutlich geringeres Risiko.
Tipps zur Auswahl eines Gewerbemieters: Ob ein Unternehmen erfolgreich sein wird, zeigt sich meist in den ersten zwei bis drei Jahren nach der Gründung. Nach diesem unsicheren Zeitraum sinkt die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz deutlich. Bei der Vermietung an Gesellschaften mit beschränkter Haftung solltest du Unternehmen bevorzugen, die sich bereits drei Jahre oder länger auf dem Markt bewährt haben.
Die Vermietung eines Büros oder einer Praxis an Freiberufler oder Selbständige kannst du gelassener betrachten. Solche Unternehmer haften neben dem Geschäftsvermögen auch mit ihrem vollen Privatvermögen, was bei einer GmbH nicht der Fall ist. Darüber hinaus können Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater relativ schnell einen Kundenstamm aufbauen oder bringen diesen bereits bei Gründung selbst mit. Hole dir immer eine Bonitätsauskunft über den potenziellen Mieter ein, bevor du dich zur Vermietung entscheidest. Am besten ist es, diese Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei wie Creditreform oder Bürgel einzuholen, da diese im Gegensatz zur Schufa-Auskunft auch Informationen über Vermögen und Zahlungsmoral enthalten.
Wenn du dich für einen Gewerbemieter entschieden hast, geht es um die Gestaltung des Gewerbemietvertrags. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist immer ein schriftlicher Mietvertrag erforderlich. Schon allein aus Beweisgründen solltest du das Mietverhältnis schriftlich festhalten. Die Gestaltung eines Mietvertrags bei Gewerbeimmobilien unterscheidet sich stark von der Vermietung von Wohnimmobilien an Privatpersonen. Du solltest dir also bei Vertragsabschluss unbedingt über einige wichtige Gegebenheiten im Klaren sein. Dabei kann dich dein Gewerbemakler oder besser noch ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt unterstützen.
Laufzeit eines Mietvertrags
Wertsicherungsklausel
Da bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien mehr Spielraum besteht als bei der Vermietung von Wohnimmobilien, solltest du nicht nur die Laufzeit und die Wertsicherung in den Gewerbemietvertrag aufnehmen, sondern alle möglichen Details klar und eindeutig festlegen. Auf diese Weise können spätere Unklarheiten im Streitfall nicht zu deinen Lasten ausgelegt werden. Schütze dich vor finanziellen Verlusten und formuliere im Gewerbemietvertrag eine eindeutige Vereinbarung.
Folgende Themen sollten im gewerblichen Mietvertrag berücksichtigt werden
- Welche Tätigkeiten darf der Mieter in den Räumlichkeiten ausführen?
- Für welche Zwecke sollen die Gewerberäume genutzt werden?
- Darf der Mieter bauliche Veränderungen vornehmen? Wenn ja: In welchem Umfang sind diese zulässig? Wer trägt die Kosten (meist der Mieter selbst)?
- Wer ist dafür verantwortlich, die erforderlichen Genehmigungen einzuholen?
- Ist eine Untervermietung durch den Mieter erlaubt? Wenn ja: Für welchen Zweck dürfen diese Räume zur Verfügung gestellt werden?
- Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen?
- Wie sind die Kündigungsfristen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag besteht?
- Wie hoch sollte die Mietkaution im Gewerbemietvertrag sein?
- Muss auf die Miete Umsatzsteuer entrichtet werden?