Investition in Wohnimmobilien | Darauf solltest du achten!

Investition in Wohnimmobilien

Die Entscheidung, in eine Immobilie zu investieren, kann eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen sein, die du in deinem Leben triffst. Es ist daher entscheidend, dass du gut informiert bist und weißt, worauf du achten solltest.

In diesem Artikel werden wir dir die wichtigsten Aspekte aufzeigen, die du bei der Investition in Wohnimmobilien berücksichtigen solltest. Ob es um den Standort, die Finanzierung, die Marktbedingungen oder die Verwaltung der Immobilie geht, wir haben die wichtigsten Punkte für dich zusammengefasst. Also lehne dich zurück und lass uns gemeinsam in die spannende Welt der Wohnimmobilieninvestitionen eintauchen!

Warum ist es sinnvoll, in Immobilien zu investieren?

Eine Investition in Immobilien bietet zahlreiche Vorteile. Erstens bietet die Investition in Immobilien eine hervorragende Möglichkeit, ein stabiles und passives Einkommen zu generieren. Mieten von Wohn- oder Gewerbeimmobilien können dir einen stetigen Geldfluss bieten, der inflationsgeschützt ist.

Zweitens kann der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit steigen, was dir die Möglichkeit gibt, einen Gewinn zu erzielen, wenn du dich entscheidest, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Dies wird als Kapitalwachstum bezeichnet und ist eine gängige Form der Vermögensbildung. Drittens bieten Immobilieninvestitionen eine Form der Risikostreuung, da sie oft weniger volatil sind als andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen. Schließlich können Immobilieninvestitionen auch steuerliche Vorteile bieten, da bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung einer Immobilie anfallen, oft steuerlich abzugsfähig sind. Daher können Immobilieninvestitionen eine kluge Ergänzung zu deinem Gesamtanlageportfolio sein. 

Inwiefern die Vorteile genau funktionieren, erfährst du weiter unten. 

Gut zu wissen

Neben dem Direktkauf gibt es viele weitere Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Mit Klick auf die Infobox erfährst du mehr.

Darauf solltest du achten

  1. Bestimme dein verfügbares Kapital

Sei ehrlich zu dir selbst und lege ein realistisches Budget für deine Immobilieninvestition fest. Dein vorhandenes Eigenkapital bestimmt, ob du dir eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus leisten kannst. Ein Haus kann zwar potenziell eine höhere Rendite bringen, erfordert aber auch mehr Eigenkapital für den Kauf. Als Unterkante solltest du mit den Nebenkosten kalkulieren, idealerweise hast du mehr als 20 % der Finanzierungssumme zur Verfügung.

  1. Eine vorausschauende Planung ist essenziell

Bei der Investition in eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist ein strategisches Vorgehen entscheidend. Denn nicht nur die mögliche Rendite sollte im Auge behalten werden, sondern auch eine sinnvolle Risikoabsicherung. Überlege dir vor der Investition, wie du einen möglichen Mietausfall absichern kannst. Welche Absicherungsmöglichkeiten gibt es, damit du bei Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit deinen Immobilienkredit weiter tilgen kannst? Vergiss auch nicht, dass du gleichzeitig genügend Rücklagen bilden musst, denn die Frage ist nicht ob, sondern wann eine Immobilie renoviert werden muss. Vor allem, wenn du in eine „gebrauchte“ Immobilie investiert hast. Als Finanzexperten helfen wir dir, diese oder ähnliche Fragen zu klären und deine Immobilieninvestition optimal zu gestalten, um eine maximale Rendite zu erzielen.

  1. Untersuche Standort und Lage

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend für ihre Wertentwicklung. Eine umfassende Standortanalyse, die sowohl die Mikro- als auch die Makrolage berücksichtigt, ist für dich daher unerlässlich. Die Makrolage bezieht sich auf übergeordnete Faktoren wie die demografische Entwicklung, die wirtschaftlichen Perspektiven der Region, die Finanzlage der Stadt und die Situation auf dem Wohnungsmarkt. Die Mikrolage hingegen konzentriert sich auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie, einschließlich der Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen sowie Freizeitangeboten wie Restaurants und Cafés. Die Mikro- und Makrolage einer Immobilie sind wesentliche Indikatoren für ihre Attraktivität und ihr Entwicklungspotenzial. Während die Mikrolage Aufschluss über die unmittelbare Nachfrage gibt, ermöglicht die Makrolage eine Einschätzung der langfristigen Entwicklungschancen und Mietpreispotenziale der Region. Beide Perspektiven zusammen bieten dir eine fundierte Grundlage für deine Investitionsentscheidung.

  1. Kaufnebenkosten nicht vergessen!

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an, wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch etc. Die Grunderwerbsnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 9 % und 12 % des Kaufpreises und stellen somit einen wesentlichen Teil der Gesamtinvestition dar. Daher ist es wichtig, dass du sie bereits bei deiner Finanzplanung berücksichtigst.

  1. Zustand der Immobilie (Bausubstanz) bedenken

Damit die Immobilieninvestition nicht zur Kostenfalle wird, ist es wichtig, nicht nur die Bausubstanz zu prüfen, sondern auch die aktuelle Gesetzeslage – Stichwort Gebäudeenergiegesetz – zu beachten. Deshalb empfehlen wir unseren Mandanten, wenn sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage planen, sich möglichst nur für Objekte zu entscheiden, die Mitte der 90er Jahre gebaut oder kernsaniert wurden. Denn erst seit dieser Zeit, werden einigermaßen vernünftige Energiestandards eingehalten. Darüber hinaus sollte bei Unsicherheiten vor dem Kauf immer ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

  1. Investmentrisiko „Mieter“ – So schützt du Rentabilität deiner Immobilie

Ob die Investition in eine Immobilie tatsächlich die erwartete Rendite erwirtschaftet, hängt maßgeblich vom Mieter ab. Deshalb ist eine sorgfältige Standortanalyse so wichtig, um das Leerstandsrisiko zu minimieren. Eine weitere Gefahr stellen die so genannten Mietnomaden dar. Diese können durch eine professionelle Verwaltung, die sich um die Auswahl und Betreuung der Mieter kümmert, weitgehend ausgeschlossen werden. Um die Rentabilität deiner Immobilie zusätzlich abzusichern, empfiehlt sich darüber hinaus der Abschluss einer so genannten Mietausfallversicherung. Wir beraten dich gerne über deine Möglichkeiten und unterstützen dich dabei, die maximale Rentabilität deiner Immobilie zu sichern.

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Die passende Anlagestrategie nutzen

Grundvoraussetzung für die Buy-and-Hold-Strategie ist es, eine Immobilie zu finden, deren Mikro- und Makrolage ein gutes bis sehr gutes Potenzial bietet. Diese Immobilie vermietest du natürlich. Dabei steht aber nicht so sehr die langfristige Vermietung im Vordergrund, da du theoretisch mit jedem neuen Mieter die Miete erhöhen kannst. Viel wichtiger ist eine gute Lage, die den Mietern eine hohe Lebensqualität garantiert, um eine hohe Nachfrage nach deiner Wohnung zu gewährleisten. Genau diese gute Lage führt langfristig zu einer Wertsteigerung deiner Immobilieninvestition. Das bedeutet, dass der Wert deines Hauses/deiner Wohnung im besten Fall von Jahr zu Jahr steigt.

Der Vorteil der Buy-and-Hold-Strategie liegt darin, dass du nicht nur durch die regelmäßigen und im besten Fall steigenden Mieteinnahmen deinen Kredit schneller zurückzahlen kannst (Stichwort: Annuitätendarlehen), sondern deine Immobilie nach einer Haltezeit von mindestens zehn Jahren mit Gewinn wieder verkaufen kannst. Und das Beste: Dieser Gewinn ist völlig steuerfrei, da nach dieser Zeit die Spekulationssteuer entfällt.

Bei der Anlagestrategie Flix & Flip geht es darum, möglichst günstig sanierungsbedürftige Immobilien zu erwerben, diese etwas zu renovieren und durch die erzielte Wertsteigerung zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen. Diese Strategie kann dir helfen, schnell mehr Eigenkapital aufzubauen und gleich die nächste Immobilie zu kaufen. Vergiss aber nicht: Solange du eine Immobilie nicht zehn Jahre hältst oder selbst nutzt, musst du Gewinne, die du durch einen Verkauf erzielst, versteuern. Außerdem wirst du vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft, wenn du innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien kaufst und verkaufst. Wenn du dennoch diese Strategie bei deinen Immobilieninvestitionen verfolgen möchtest, kann es aus steuerlichen Gründen bzw. zur Gewinnoptimierung ratsam sein, eine GmbH zu gründen.

Die "Buy & Develop"- bzw. 1/3/10-Strategie kombiniert Elemente von "Fix & Flip" und "Buy & Hold", indem gezielt in die Sanierung und Entwicklung einer Immobilie investiert wird. Zu Beginn werden grundlegende Renovierungen durchgeführt, deren Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Im weiteren Verlauf erfolgen umfangreichere Renovierungen, die den Wert und damit die Mieteinnahmen sowie den potenziellen Verkaufspreis steigern. Nach einem Zeitraum von mehr als zehn Jahren ermöglicht diese Strategie den steuerfreien Verkauf der Immobilie und damit eine Gewinnmaximierung.

Welche Strategie für dich die richtige ist, hängt selbstverständlich von deiner individuellen Situation und Zielstellung ab. Häufig hilft ein Gespräch mit einem unabhängigen Berater, um Klarheit zu bekommen beziehungsweise die Vor- und Nachteile besser abzuwägen.

Rentabilität prüfen

Wie bei jedem Investment solltest du auch hier prüfen, wie rentabel die Anlage ist. Bei einem Investment in Immobilien sind vor allem zwei Formeln interessant.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist ein wichtiger Indikator, den du verwenden kannst, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Sie wird berechnet, indem du die jährlichen Nettomieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie teilst und das Ergebnis dann mit 100 multiplizierst, um es in Prozent auszudrücken.

Die Nettomieteinnahmen sind die Mieteinnahmen nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten. Diese können beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder nicht umlegbare Nebenkosten sein.

Der Kaufpreis der Immobilie beinhaltet in der Regel nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch die damit verbundenen Nebenkosten, wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.

Die Nettomietrendite gibt dir also einen Überblick darüber, welchen Prozentsatz des eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen, abzüglich aller Kosten, zurückbekommst. Eine hohe Nettomietrendite deutet auf eine rentable Immobilieninvestition hin, während eine niedrige Nettomietrendite darauf hinweisen kann, dass die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen oder dass der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu hoch ist.

Beispiel:

Kaufpreis: 250.000 EUR
Kaufnebenkosten: 36.600 EUR
Nettokaltmiete: 10.000 EUR p. a.
Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.000 EUR p. a.
Erhaltungsaufwand: 2.500 EUR p. a.
Immobiliendarlehen: 229.280 EUR (80 % der Gesamtkosten)
Sollzins: 1 % p. a.
Zinskosten: 2.293 EUR p. a.

Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro) / 286.600  Euro) x 100 = 2,27 %

Gut zu wissen

Eine gute Nettomietrendite sollte < 4 % sein. Bei älteren Immobilien kann diese gerne höher ausfallen, da hier eventuell höhere Instandhaltungskosten anfallen.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite ist ein wesentlicher Indikator, der dir hilft, die Effizienz deiner Investition zu beurteilen. Sie gibt an, wie rentabel das von dir eingesetzte Eigenkapital in einem bestimmten Zeitraum war. In der Regel wird sie auf Jahresbasis berechnet und in Prozent ausgedrückt.

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite ist recht einfach: Du teilst den Gewinn nach Steuern durch das eingesetzte Eigenkapital und multiplizierst das Ergebnis mit 100, um es in Prozent umzurechnen.

Der Gewinn nach Steuern ist der Betrag, den du nach Abzug aller Kosten und Steuern verdienst. Das Eigenkapital ist der Betrag, den du aus deinen eigenen Mitteln in die Investition einbringst, also das Geld, das du nicht durch Kredite oder Darlehen aufgenommen hast.

Die Eigenkapitalrendite gibt dir also an, welchen Prozentsatz deines Eigenkapitals du als Gewinn erwirtschaftet hast. Eine hohe Eigenkapitalrendite weist auf eine rentable Investition hin, während eine niedrige Eigenkapitalrendite darauf hindeuten kann, dass deine Investition nicht die erwartete Rentabilität erreicht hat. Dabei solltest du beachten, dass eine hohe Eigenkapitalrendite oft mit einem höheren Risiko einhergeht.

Beispielrechnung (ohne Steuern, da diese individuell zu betrachten sind): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 EUR) x 100 = 6,45%

Eine gute Eigenkapitalrendite sollte über 10 % liegen.

Gut zu wissen

Vor allem bei Immobilienfinanzierung kannst du von unserem Netzwerk profitieren. Da wir pro Jahr Finanzierungen im Wert von über 10 Millionen Euro abwickeln, gibt es bei uns schnelle Antwortzeiten bei den Banken und zusätzlich Erfahrungswerte welche Bank zu welchem Finanzierungsfall passt.

Fazit

Ein Investment in Immobilien ist ein Unterfangen, welches gut geplant sein sollte. Hier gibt es viele Aspekte zu beachten, wie beispielsweise Standort und Lage, Zustand der Immobilie und auch die Kostenkalkulation sollte berücksichtigt werden.

Außerdem solltest du dir einen Plan machen, welche Anlagestrategie du verfolgst. 

Wie du siehst, solltest du bei einem Investment in Immobilien einige Zeit einplanen und eventuell einen Experten für die Planung und Umsetzung aufsuchen, damit du sicherstellst, dass an alles gedacht ist.

Ob ein Investment in eine Immobilie ertragreich ist, hängt vor allem von den Kreditkonditionen und der Lage der Immobilie ab. Grundsätzlich kann eine Anlage in Immobilien sehr ertragreich sein.

Um zu prüfen, ob ein Investment in Immobilien rentabel sein kann, solltest du die Berechnung der Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite in Betracht ziehen. 

Eine Nettomietrendite von über 4 % und eine Eigenkapitalrendite von über 10 % sollte grundsätzlich angestrebt werden.

Als Faustformel gilt das 100-fache deines Nettoeinkommens. Wenn du beispielsweise 3.000 € Netto verdienst, wären das 300.000 €. Je nachdem, wie viele Sicherheiten du einer Bank abtreten kannst, kann die Summe deutlich höher ausfallen. 

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Als Faustformel kannst du dir merken, dass du ca. 20 % der Gesamtkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben solltest. Je nachdem, welche Sicherheiten du hinterlegen kannst, ist auch eine Vollfinanzierung möglich.

Unabhängige Finanzberater zeichnen sich dadurch aus, dass:

  • Sie als Makler im Vermittlerregister eingetragen sind
  • Sie dir grundsätzlich ein Konzept empfehlen und kein einzelnes Produkt
  • Sie sich wissenschaftlicher Auswertungsmethoden bedienen und nicht „emotional verkaufen“.

 

Zusätzlich sind gute Finanzberater serviceorientiert und sprechen mit dir regelmäßig über deine Anlagen und optimieren diese (wenn nötig).

Grundsätzlich findest du im Internet zahlreiche Vorschläge. Viele Portale helfen hier auch (empfehlen wir nicht, da diese sich meistens dafür bezahlen lassen). Da du uns schon gefunden hast, brauchst du nicht weiterzusuchen. Wir helfen dir gerne weiter.

Unsere unabhängigen Finanzberater arbeiten auf Basis wissenschaftlicher Berechnungsmethoden. Durch den Einsatz von digitalen Tools stellen wir sicher, dass wir einen unabhängigen Marktvergleich durchführen können. In persönlichen Gesprächen (bei uns grundsätzlich digital) wird ein individuelles Konzept mit dir ausgearbeitet, dass deine persönlichen Ziele umfasst.

Aus unserer Sicht lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Honorarverträge sind zwar transparenter in der Kostenerhebung, allerdings ist die Produktvielfalt in der „Provisionswelt“ deutlich größer. Bei uns kannst du zwischen Nettotarifen (Honorar) und Bruttotarifen (Provision) entscheiden.

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