Vielleicht hast du schon mal daran gedacht, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und zu vermieten. Immobilien bieten gleich mehrere Vorteile: Zum einen sorgen Mieteinnahmen für ein stabiles, passives Einkommen – besonders interessant in Zeiten niedriger Zinsen. Zum anderen steigt der Wert vieler Objekte langfristig, sodass du beim Verkauf oft einen Gewinn erzielen kannst.
Zudem schwanken Immobilienpreise meist weniger stark als Aktienkurse, was sie zu einer guten Ergänzung in einem ausgewogenen Portfolio macht. Und nicht zu vergessen: Viele Ausgaben rund um Verwaltung und Vermietung kannst du steuerlich geltend machen, was unter dem Strich deine Rendite erhöhen kann.
Warum das Ganze so gut funktioniert und worauf du aufpassen solltest, erfährst du im Folgenden.
Warum lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?
Eine Investition in Immobilien bietet zahlreiche Vorteile. Erstens bietet die Investition in Immobilien eine hervorragende Möglichkeit, ein stabiles und passives Einkommen zu generieren. Mieten von Wohn- oder Gewerbeimmobilien können dir einen stetigen Geldfluss bieten, der inflationsgeschützt ist.
Zweitens kann der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit steigen, was dir die Möglichkeit gibt, einen Gewinn zu erzielen, wenn du dich entscheidest, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen.
Dies wird als Kapitalwachstum bezeichnet und ist eine gängige Form der Vermögensbildung. Drittens bieten Immobilieninvestitionen eine Form der Risikostreuung, da sie oft weniger volatil sind als andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen. Schließlich können Immobilieninvestitionen auch steuerliche Vorteile bieten, da bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung einer Immobilie anfallen, oft steuerlich abzugsfähig sind. Daher können Immobilieninvestitionen eine kluge Ergänzung zu deinem Gesamtanlageportfolio sein. Inwiefern die Vorteile genau funktionieren, erfährst du weiter unten.
Dies wird als Kapitalwachstum bezeichnet und ist eine gängige Form der Vermögensbildung. Drittens bieten Immobilieninvestitionen eine Form der Risikostreuung, da sie oft weniger volatil sind als andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen. Schließlich können Immobilieninvestitionen auch steuerliche Vorteile bieten, da bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung einer Immobilie anfallen, oft steuerlich abzugsfähig sind. Daher können Immobilieninvestitionen eine kluge Ergänzung zu deinem Gesamtanlageportfolio sein. Inwiefern die Vorteile genau funktionieren, erfährst du weiter unten.
Darauf solltest du achten
1. Sei ehrlich zu dir selbst bezüglich deines Budgets
Überleg dir ganz genau, wie viel Eigenkapital du hast und wie hoch deine monatliche Belastung maximal sein darf. Davon hängt ab, ob du dir eher eine kleine Wohnung oder vielleicht doch ein Mehrfamilienhaus leisten kannst. Als grobe Untergrenze solltest du mindestens alle Kaufnebenkosten abdecken können – im Idealfall bringst du sogar 20 % oder mehr an Eigenmitteln mit.2. Plane vorausschauend
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht nur eine Renditefrage, sondern auch eine Frage der Absicherung. Was passiert, wenn ein Mieter nicht zahlt oder du ausfällst (z.B. durch Jobverlust)? Denk frühzeitig über passende Versicherungen oder Rücklagen nach. Schließlich musst du auch Reparaturen und Modernisierungen finanzieren können, vor allem wenn du eine ältere Immobilie kaufst.3. Achte auf Standort und Lage
„Lage, Lage, Lage“ ist nicht umsonst ein geflügeltes Wort. Schau auf die Makrolage: Wie entwickelt sich die Region wirtschaftlich und demografisch? Wie gut ist die Infrastruktur? Danach prüfst du die Mikrolage: Liegt die Immobilie in einer ruhigen Gegend, sind Supermärkte, ÖPNV, Schulen oder Restaurants in der Nähe? Zusammen geben dir Makro- und Mikrolage ein klares Bild davon, wie begehrt deine Immobilie ist – jetzt und in Zukunft.4. Denk an die Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf kommt nicht nur der eigentliche Kaufpreis auf dich zu. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und eventuell auch Maklergebühren können je nach Bundesland schnell 9 bis 12 Prozent extra bedeuten. Stell sicher, dass du dieses Geld von Anfang an in deinem Budget fest einplanst, damit es am Ende keine böse Überraschung gibt.5. Prüfe den Zustand gründlich
Damit du nicht in eine Renovierungsfalle tapst, solltest du dir die Bausubstanz genau anschauen – besonders bei älteren Gebäuden. Seit Mitte der 90er-Jahre gelten bessere Energiestandards, daher sind Neubauten oder kernsanierte Objekte oft sicherer. Bei Unklarheiten hilft ein Sachverständiger: Der kostet zwar Geld, kann dir aber auf lange Sicht teure Überraschungen ersparen.6. Mieter als wichtiger Faktor
Ob deine Immobilie tatsächlich die Rendite abwirft, die du dir erhoffst, hängt entscheidend von den Mietern ab. Eine sorgfältige Standortwahl minimiert das Leerstandsrisiko. Außerdem lohnt es sich, über eine professionelle Hausverwaltung oder Versicherungen wie die Mietausfallversicherung nachzudenken. So sorgst du dafür, dass deine Investition langfristig stabil bleibt.Du möchtest, dass wir dich bei deiner Finanzplanung unterstützen?
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Grundvoraussetzung für die Buy-and-Hold-Strategie ist es, eine Immobilie zu finden, deren Mikro- und Makrolage ein gutes bis sehr gutes Potenzial bietet. Diese Immobilie vermietest du natürlich. Dabei steht aber nicht so sehr die langfristige Vermietung im Vordergrund, da du theoretisch mit jedem neuen Mieter die Miete erhöhen kannst. Viel wichtiger ist eine gute Lage, die den Mietern eine hohe Lebensqualität garantiert, um eine hohe Nachfrage nach deiner Wohnung zu gewährleisten. Genau diese gute Lage führt langfristig zu einer Wertsteigerung deiner Immobilieninvestition. Das bedeutet, dass der Wert deines Hauses/deiner Wohnung im besten Fall von Jahr zu Jahr steigt.
Der Vorteil der Buy-and-Hold-Strategie liegt darin, dass du nicht nur durch die regelmäßigen und im besten Fall steigenden Mieteinnahmen deinen Kredit schneller zurückzahlen kannst (Stichwort: Annuitätendarlehen), sondern deine Immobilie nach einer Haltezeit von mindestens zehn Jahren mit Gewinn wieder verkaufen kannst. Und das Beste: Dieser Gewinn ist völlig steuerfrei, da nach dieser Zeit die Spekulationssteuer entfällt.
Der Vorteil der Buy-and-Hold-Strategie liegt darin, dass du nicht nur durch die regelmäßigen und im besten Fall steigenden Mieteinnahmen deinen Kredit schneller zurückzahlen kannst (Stichwort: Annuitätendarlehen), sondern deine Immobilie nach einer Haltezeit von mindestens zehn Jahren mit Gewinn wieder verkaufen kannst. Und das Beste: Dieser Gewinn ist völlig steuerfrei, da nach dieser Zeit die Spekulationssteuer entfällt.
Bei der Anlagestrategie Flix & Flip geht es darum, möglichst günstig sanierungsbedürftige Immobilien zu erwerben, diese etwas zu renovieren und durch die erzielte Wertsteigerung zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen. Diese Strategie kann dir helfen, schnell mehr Eigenkapital aufzubauen und gleich die nächste Immobilie zu kaufen.
Vergiss aber nicht: Solange du eine Immobilie nicht zehn Jahre hältst oder selbst nutzt, musst du Gewinne, die du durch einen Verkauf erzielst, versteuern. Außerdem wirst du vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft, wenn du innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien kaufst und verkaufst. Wenn du dennoch diese Strategie bei deinen Immobilieninvestitionen verfolgen möchtest, kann es aus steuerlichen Gründen bzw. zur Gewinnoptimierung ratsam sein, eine GmbH zu gründen.
Vergiss aber nicht: Solange du eine Immobilie nicht zehn Jahre hältst oder selbst nutzt, musst du Gewinne, die du durch einen Verkauf erzielst, versteuern. Außerdem wirst du vom Finanzamt als gewerblicher Investor eingestuft, wenn du innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien kaufst und verkaufst. Wenn du dennoch diese Strategie bei deinen Immobilieninvestitionen verfolgen möchtest, kann es aus steuerlichen Gründen bzw. zur Gewinnoptimierung ratsam sein, eine GmbH zu gründen.
Die „Buy & Develop“- bzw. 1/3/10-Strategie kombiniert Elemente von „Fix & Flip“ und „Buy & Hold“, indem gezielt in die Sanierung und Entwicklung einer Immobilie investiert wird. Zu Beginn werden grundlegende Renovierungen durchgeführt, deren Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Im weiteren Verlauf erfolgen umfangreichere Renovierungen, die den Wert und damit die Mieteinnahmen sowie den potenziellen Verkaufspreis steigern. Nach einem Zeitraum von mehr als zehn Jahren ermöglicht diese Strategie den steuerfreien Verkauf der Immobilie und damit eine Gewinnmaximierung.
Welche Strategie für dich die richtige ist, hängt selbstverständlich von deiner individuellen Situation und Zielstellung ab. Häufig hilft ein Gespräch mit einem unabhängigen Berater, um Klarheit zu bekommen beziehungsweise die Vor- und Nachteile besser abzuwägen.
Rentabilität prüfen
Wie bei jedem Investment solltest du auch hier prüfen, wie rentabel die Anlage ist. Bei einem Investment in Immobilien sind vor allem zwei Formeln interessant.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist ein wichtiger Indikator, den du verwenden kannst, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Sie wird berechnet, indem du die jährlichen Nettomieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie teilst und das Ergebnis dann mit 100 multiplizierst, um es in Prozent auszudrücken.
Die Nettomieteinnahmen sind die Mieteinnahmen nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten. Diese können beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder nicht umlegbare Nebenkosten sein.
Der Kaufpreis der Immobilie beinhaltet in der Regel nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch die damit verbundenen Nebenkosten, wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Die Nettomietrendite gibt dir also einen Überblick darüber, welchen Prozentsatz des eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen, abzüglich aller Kosten, zurückbekommst. Eine hohe Nettomietrendite deutet auf eine rentable Immobilieninvestition hin, während eine niedrige Nettomietrendite darauf hinweisen kann, dass die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen oder dass der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu hoch ist.
Beispiel:
Kaufpreis: 250.000 EUR
Kaufnebenkosten: 36.600 EUR
Nettokaltmiete: 10.000 EUR p. a.
Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.000 EUR p. a.
Erhaltungsaufwand: 2.500 EUR p. a.
Immobiliendarlehen: 229.280 EUR (80 % der Gesamtkosten) Sollzins: 1 % p. a.
Zinskosten: 2.293 EUR p. a.
Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro) / 286.600 Euro) x 100 = 2,27 %
Der Kaufpreis der Immobilie beinhaltet in der Regel nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch die damit verbundenen Nebenkosten, wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Die Nettomietrendite gibt dir also einen Überblick darüber, welchen Prozentsatz des eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen, abzüglich aller Kosten, zurückbekommst. Eine hohe Nettomietrendite deutet auf eine rentable Immobilieninvestition hin, während eine niedrige Nettomietrendite darauf hinweisen kann, dass die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen oder dass der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu hoch ist.
Beispiel:
Kaufpreis: 250.000 EUR
Kaufnebenkosten: 36.600 EUR
Nettokaltmiete: 10.000 EUR p. a.
Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.000 EUR p. a.
Erhaltungsaufwand: 2.500 EUR p. a.
Immobiliendarlehen: 229.280 EUR (80 % der Gesamtkosten) Sollzins: 1 % p. a.
Zinskosten: 2.293 EUR p. a.
Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro) / 286.600 Euro) x 100 = 2,27 %
Gut zu wissen: Eine gute Nettomietrendite sollte < 4 % sein. Bei älteren Immobilien kann diese gerne höher ausfallen, da hier eventuell höhere Instandhaltungskosten anfallen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist ein wesentlicher Indikator, der dir hilft, die Effizienz deiner Investition zu beurteilen. Sie gibt an, wie rentabel das von dir eingesetzte Eigenkapital in einem bestimmten Zeitraum war. In der Regel wird sie auf Jahresbasis berechnet und in Prozent ausgedrückt.
Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite ist recht einfach: Du teilst den Gewinn nach Steuern durch das eingesetzte Eigenkapital und multiplizierst das Ergebnis mit 100, um es in Prozent umzurechnen.
Der Gewinn nach Steuern ist der Betrag, den du nach Abzug aller Kosten und Steuern verdienst. Das Eigenkapital ist der Betrag, den du aus deinen eigenen Mitteln in die Investition einbringst, also das Geld, das du nicht durch Kredite oder Darlehen aufgenommen hast. Die Eigenkapitalrendite gibt dir also an, welchen Prozentsatz deines Eigenkapitals du als Gewinn erwirtschaftet hast. Eine hohe Eigenkapitalrendite weist auf eine rentable Investition hin, während eine niedrige Eigenkapitalrendite darauf hindeuten kann, dass deine Investition nicht die erwartete Rentabilität erreicht hat. Dabei solltest du beachten, dass eine hohe Eigenkapitalrendite oft mit einem höheren Risiko einhergeht.
Beispielrechnung (ohne Steuern, da diese individuell zu betrachten sind): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 EUR) x 100 = 6,45% Eine gute Eigenkapitalrendite sollte über 10 % liegen.
Der Gewinn nach Steuern ist der Betrag, den du nach Abzug aller Kosten und Steuern verdienst. Das Eigenkapital ist der Betrag, den du aus deinen eigenen Mitteln in die Investition einbringst, also das Geld, das du nicht durch Kredite oder Darlehen aufgenommen hast. Die Eigenkapitalrendite gibt dir also an, welchen Prozentsatz deines Eigenkapitals du als Gewinn erwirtschaftet hast. Eine hohe Eigenkapitalrendite weist auf eine rentable Investition hin, während eine niedrige Eigenkapitalrendite darauf hindeuten kann, dass deine Investition nicht die erwartete Rentabilität erreicht hat. Dabei solltest du beachten, dass eine hohe Eigenkapitalrendite oft mit einem höheren Risiko einhergeht.
Beispielrechnung (ohne Steuern, da diese individuell zu betrachten sind): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 EUR) x 100 = 6,45% Eine gute Eigenkapitalrendite sollte über 10 % liegen.
Fazit
Ein Investment in Immobilien ist ein Unterfangen, welches gut geplant sein sollte. Hier gibt es viele Aspekte zu beachten, wie beispielsweise Standort und Lage, Zustand der Immobilie und auch die Kostenkalkulation sollte berücksichtigt werden.
Außerdem solltest du dir einen Plan machen, welche Anlagestrategie du verfolgst.
Wie du siehst, solltest du bei einem Investment in Immobilien einige Zeit einplanen und eventuell einen Experten für die Planung und Umsetzung aufsuchen, damit du sicherstellst, dass an alles gedacht ist.
In Wohnimmobilien investieren FAQ - die meistgestellten Fragen
Ob ein Investment in eine Immobilie ertragreich ist, hängt vor allem von den Kreditkonditionen und der Lage der Immobilie ab. Grundsätzlich kann eine Anlage in Immobilien sehr ertragreich sein.
Um zu prüfen, ob ein Investment in Immobilien rentabel sein kann, solltest du die Berechnung der Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite in Betracht ziehen.
Eine Nettomietrendite von über 4 % und eine Eigenkapitalrendite von über 10 % sollte grundsätzlich angestrebt werden.
Als Faustformel gilt das 100-fache deines Nettoeinkommens. Wenn du beispielsweise 3.000 € Netto verdienst, wären das 300.000 €. Je nachdem, wie viele Sicherheiten du einer Bank abtreten kannst, kann die Summe deutlich höher ausfallen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Als Faustformel kannst du dir merken, dass du ca. 20 % der Gesamtkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben solltest. Je nachdem, welche Sicherheiten du hinterlegen kannst, ist auch eine Vollfinanzierung möglich.
Unabhängige Finanzberater zeichnen sich dadurch aus, dass:
- Sie als Makler im Vermittlerregister eingetragen sind
- Sie dir grundsätzlich ein Konzept empfehlen und kein einzelnes Produkt
- Sie sich wissenschaftlicher Auswertungsmethoden bedienen und nicht „emotional verkaufen“.
Zusätzlich sind gute Finanzberater serviceorientiert und sprechen mit dir regelmäßig über deine Anlagen und optimieren diese (wenn nötig).
Grundsätzlich findest du im Internet zahlreiche Vorschläge. Viele Portale helfen hier auch (empfehlen wir nicht, da diese sich meistens dafür bezahlen lassen). Da du uns schon gefunden hast, brauchst du nicht weiterzusuchen. Wir helfen dir gerne weiter.
Unsere unabhängigen Finanzberater arbeiten auf Basis wissenschaftlicher Berechnungsmethoden. Durch den Einsatz von digitalen Tools stellen wir sicher, dass wir einen unabhängigen Marktvergleich durchführen können. In persönlichen Gesprächen (bei uns grundsätzlich digital) wird ein individuelles Konzept mit dir ausgearbeitet, dass deine persönlichen Ziele umfasst.
Aus unserer Sicht lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Honorarverträge sind zwar transparenter in der Kostenerhebung, allerdings ist die Produktvielfalt in der „Provisionswelt“ deutlich größer. Bei uns kannst du zwischen Nettotarifen (Honorar) und Bruttotarifen (Provision) entscheiden.
