Die Entscheidung, in eine Immobilie zu investieren, kann eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen sein, die du in deinem Leben triffst. Es ist daher entscheidend, dass du gut informiert bist und weißt, worauf du achten solltest.
In diesem Artikel werden wir dir die wichtigsten Aspekte aufzeigen, die du bei der Investition in Wohnimmobilien berücksichtigen solltest. Ob es um den Standort, die Finanzierung, die Marktbedingungen oder die Verwaltung der Immobilie geht, wir haben die wichtigsten Punkte für dich zusammengefasst. Also lehne dich zurück und lass uns gemeinsam in die spannende Welt der Wohnimmobilieninvestitionen eintauchen!
Warum ist es sinnvoll, in Immobilien zu investieren?
Eine Investition in Immobilien bietet zahlreiche Vorteile. Erstens bietet die Investition in Immobilien eine hervorragende Möglichkeit, ein stabiles und passives Einkommen zu generieren. Mieten von Wohn- oder Gewerbeimmobilien können dir einen stetigen Geldfluss bieten, der inflationsgeschützt ist.
Zweitens kann der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit steigen, was dir die Möglichkeit gibt, einen Gewinn zu erzielen, wenn du dich entscheidest, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Dies wird als Kapitalwachstum bezeichnet und ist eine gängige Form der Vermögensbildung. Drittens bieten Immobilieninvestitionen eine Form der Risikostreuung, da sie oft weniger volatil sind als andere Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen. Schließlich können Immobilieninvestitionen auch steuerliche Vorteile bieten, da bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit dem Besitz und der Verwaltung einer Immobilie anfallen, oft steuerlich abzugsfähig sind. Daher können Immobilieninvestitionen eine kluge Ergänzung zu deinem Gesamtanlageportfolio sein.
Inwiefern die Vorteile genau funktionieren, erfährst du weiter unten.
Gut zu wissen
Neben dem Direktkauf gibt es viele weitere Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Mit Klick auf die Infobox erfährst du mehr.
Darauf solltest du achten
- Bestimme dein verfügbares Kapital
Sei ehrlich zu dir selbst und lege ein realistisches Budget für deine Immobilieninvestition fest. Dein vorhandenes Eigenkapital bestimmt, ob du dir eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus leisten kannst. Ein Haus kann zwar potenziell eine höhere Rendite bringen, erfordert aber auch mehr Eigenkapital für den Kauf. Als Unterkante solltest du mit den Nebenkosten kalkulieren, idealerweise hast du mehr als 20 % der Finanzierungssumme zur Verfügung.
- Erstelle einen Plan
Mit einem detaillierten Plan kannst du das Ziel deiner Investition definieren und die Richtung für die kommenden Jahre festlegen. Wenn du eine klare Vorstellung davon hast, welche Ziele – und welche Rendite – du erreichen möchtest, wird der Weg dorthin klarer. Häufig kann eine Reinvestition der Mieteinnahmen rentabler sein, als die Tilgung des Kredites. Ein Experte (beispielsweise wir) kann dich hier unterstützen.
- Untersuche Standort und Lage
Die Lage ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung einer Immobilie. Vor dem Kauf solltest du daher nicht nur den tatsächlichen Standort, sondern auch weitere Aspekte wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und direkte Nachbarschaft genau betrachten.
- Kalkuliere die Kosten
Der Kauf einer Immobilie beinhaltet nicht nur den tatsächlichen Kaufpreis. Denke daher auch an typische Nebenkosten (z. B. Notargebühren, Grundbucheintrag usw.) und vergleiche diese Kosten mit deinem Budget. In der Regel machen Nebenkosten mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus.
- Zustand und Bausubstanz
Um sicherzustellen, dass deine zukünftige Immobilie nicht zur Kostenfalle wird, solltest du das Objekt auf wesentliche Mängel in der Bausubstanz, wie z. B. Risse im Mauerwerk, prüfen. Bei Unsicherheiten ziehe vor dem Kauf einen Experten hinzu.
- Rendite abhängig vom Mieter
Die erwartete Rendite einer Immobilie lässt sich zwar im Voraus berechnen, der tatsächliche Gewinn hängt jedoch auch vom Mieter ab. Deine Kalkulation wird nur dann realisiert, wenn die Miete ohne Ausfälle regelmäßig gezahlt wird.
- Berücksichtige Risiken
Die Vermietung einer Immobilie bringt nicht nur Mieteinnahmen, sondern kann auch schnell zu unerwarteten Kosten führen. Um erfolgreich in Immobilien zu investieren, solltest du solche potenziellen Risiken immer im Hinterkopf behalten und ein finanzielles Polster aufbauen.
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Eine Immobilie kaufen und lange behalten.
Wie du aus dem Namen ableiten kannst, zielt die Buy-and-Hold-Strategie darauf ab, die Immobilie nach dem Kauf möglichst lange zu behalten und sie zur Vermietung zu nutzen. Ein entscheidender Faktor für diese Investmentstrategie ist eine gute Lage der Immobilie, da du so langfristig von einer Wertsteigerung profitieren kannst. Im besten Fall nimmt der Wert deiner Wohnung oder deines Hauses von Jahr zu Jahr zu. Dies ermöglicht dir nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern auch die Möglichkeit, das Objekt nach vielen Jahren mit Gewinn zu verkaufen.
Nach 10 Jahren hast du übrigens die Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu verkaufen und somit den vollen Gewinn zu genießen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass nach dieser Zeit die Spekulationssteuer wegfällt.
Eine Immobilie sanieren und weiterverkaufen.
Hierbei geht es darum, renovierungsbedürftige Objekte zu erwerben und ihren Wert durch verschiedene Maßnahmen zu steigern. Durch diese Wertsteigerung kannst du von kurzfristigen und erheblichen Gewinnen profitieren.
Allerdings hat die Fix-and-Flip-Strategie einen Nachteil: Wenn du die Immobilie verkaufst, musst du die Gewinne versteuern, da du das Objekt in der Regel nicht 10 Jahre lang halten möchtest. Eine nicht selbstgenutzte Immobilie kann erst nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden.
Zudem kann das Finanzamt dich als gewerblichen Investor einstufen, wenn du innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien verkaufst. Wenn du diese Strategie verfolgen möchtest, kann die Gründung einer GmbH sinnvoll sein.
Eine Mischung aus Buy and Hold und Fix and Flip.
Bei dieser Strategie resultieren die Profite aus einer geschickten Ausnutzung der Steuergrenzen. Nach dem Kauf einer Immobilie führst du in den ersten drei Jahren zuerst die notwendigsten Renovierungen durch und ziehst diese von der Steuer ab. In dieser Phase kannst du nämlich bis zu 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen.
In den folgenden Jahren investierst du höhere Summen in die Sanierung der Immobilie und erhöhst dadurch ihren Wert. Dies hat mehrere Vorteile: Einerseits kannst du diese Ausgaben als Werbungskosten absetzen, andererseits führt die Wertsteigerung zu einer Erhöhung der Mieteinnahmen und des Verkaufspreises. Nach 10 Jahren kannst du die Immobilie schließlich steuerfrei verkaufen und ohne Abzüge von der Rendite profitieren.
Welche Strategie für dich die richtige ist, hängt selbstverständlich von deiner individuellen Situation und Zielstellung ab. Häufig hilft ein Gespräch mit einem unabhängigen Berater, um Klarheit zu bekommen beziehungsweise die Vor- und Nachteile besser abzuwägen.
Rentabilität prüfen
Wie bei jedem Investment solltest du auch hier prüfen, wie rentabel die Anlage ist. Bei einem Investment in Immobilien sind vor allem zwei Formeln interessant.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist ein wichtiger Indikator, den du verwenden kannst, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Sie wird berechnet, indem du die jährlichen Nettomieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie teilst und das Ergebnis dann mit 100 multiplizierst, um es in Prozent auszudrücken.
Die Nettomieteinnahmen sind die Mieteinnahmen nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten. Diese können beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder nicht umlegbare Nebenkosten sein.
Der Kaufpreis der Immobilie beinhaltet in der Regel nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch die damit verbundenen Nebenkosten, wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.
Die Nettomietrendite gibt dir also einen Überblick darüber, welchen Prozentsatz des eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen, abzüglich aller Kosten, zurückbekommst. Eine hohe Nettomietrendite deutet auf eine rentable Immobilieninvestition hin, während eine niedrige Nettomietrendite darauf hinweisen kann, dass die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen oder dass der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen zu hoch ist.
Beispiel:
Kaufpreis: 250.000 EUR
Kaufnebenkosten: 36.600 EUR
Nettokaltmiete: 10.000 EUR p. a.
Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.000 EUR p. a.
Erhaltungsaufwand: 2.500 EUR p. a.
Immobiliendarlehen: 229.280 EUR (80 % der Gesamtkosten)
Sollzins: 1 % p. a.
Zinskosten: 2.293 EUR p. a.
Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro) / 286.600 Euro) x 100 = 2,27 %
Gut zu wissen
Eine gute Nettomietrendite sollte < 4 % sein. Bei älteren Immobilien kann diese gerne höher ausfallen, da hier eventuell höhere Instandhaltungskosten anfallen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist ein wesentlicher Indikator, der dir hilft, die Effizienz deiner Investition zu beurteilen. Sie gibt an, wie rentabel das von dir eingesetzte Eigenkapital in einem bestimmten Zeitraum war. In der Regel wird sie auf Jahresbasis berechnet und in Prozent ausgedrückt.
Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite ist recht einfach: Du teilst den Gewinn nach Steuern durch das eingesetzte Eigenkapital und multiplizierst das Ergebnis mit 100, um es in Prozent umzurechnen.
Der Gewinn nach Steuern ist der Betrag, den du nach Abzug aller Kosten und Steuern verdienst. Das Eigenkapital ist der Betrag, den du aus deinen eigenen Mitteln in die Investition einbringst, also das Geld, das du nicht durch Kredite oder Darlehen aufgenommen hast.
Die Eigenkapitalrendite gibt dir also an, welchen Prozentsatz deines Eigenkapitals du als Gewinn erwirtschaftet hast. Eine hohe Eigenkapitalrendite weist auf eine rentable Investition hin, während eine niedrige Eigenkapitalrendite darauf hindeuten kann, dass deine Investition nicht die erwartete Rentabilität erreicht hat. Dabei solltest du beachten, dass eine hohe Eigenkapitalrendite oft mit einem höheren Risiko einhergeht.
Beispielrechnung (ohne Steuern, da diese individuell zu betrachten sind): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 EUR) x 100 = 6,45%
Eine gute Eigenkapitalrendite sollte über 10 % liegen.
Gut zu wissen
Vor allem bei Immobilienfinanzierung kannst du von unserem Netzwerk profitieren. Da wir pro Jahr Finanzierungen im Wert von über 10 Millionen Euro abwickeln, gibt es bei uns schnelle Antwortzeiten bei den Banken und zusätzlich Erfahrungswerte welche Bank zu welchem Finanzierungsfall passt.
Fazit
Ein Investment in Immobilien ist ein Unterfangen, welches gut geplant sein sollte. Hier gibt es viele Aspekte zu beachten, wie beispielsweise Standort und Lage, Zustand der Immobilie und auch die Kostenkalkulation sollte berücksichtigt werden.
Außerdem solltest du dir einen Plan machen, welche Anlagestrategie du verfolgst.
Wie du siehst, solltest du bei einem Investment in Immobilien einige Zeit einplanen und eventuell einen Experten für die Planung und Umsetzung aufsuchen, damit du sicherstellst, dass an alles gedacht ist.
Ob ein Investment in eine Immobilie ertragreich ist, hängt vor allem von den Kreditkonditionen und der Lage der Immobilie ab. Grundsätzlich kann eine Anlage in Immobilien sehr ertragreich sein.
Um zu prüfen, ob ein Investment in Immobilien rentabel sein kann, solltest du die Berechnung der Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite in Betracht ziehen.
Eine Nettomietrendite von über 4 % und eine Eigenkapitalrendite von über 10 % sollte grundsätzlich angestrebt werden.
Als Faustformel gilt das 100-fache deines Nettoeinkommens. Wenn du beispielsweise 3.000 € Netto verdienst, wären das 300.000 €. Je nachdem, wie viele Sicherheiten du einer Bank abtreten kannst, kann die Summe deutlich höher ausfallen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Als Faustformel kannst du dir merken, dass du ca. 20 % der Gesamtkosten als Eigenkapital zur Verfügung haben solltest. Je nachdem, welche Sicherheiten du hinterlegen kannst, ist auch eine Vollfinanzierung möglich.
Unabhängige Finanzberater zeichnen sich dadurch aus, dass:
- Sie als Makler im Vermittlerregister eingetragen sind
- Sie dir grundsätzlich ein Konzept empfehlen und kein einzelnes Produkt
- Sie sich wissenschaftlicher Auswertungsmethoden bedienen und nicht „emotional verkaufen“.
Zusätzlich sind gute Finanzberater serviceorientiert und sprechen mit dir regelmäßig über deine Anlagen und optimieren diese (wenn nötig).
Grundsätzlich findest du im Internet zahlreiche Vorschläge. Viele Portale helfen hier auch (empfehlen wir nicht, da diese sich meistens dafür bezahlen lassen). Da du uns schon gefunden hast, brauchst du nicht weiterzusuchen. Wir helfen dir gerne weiter.
Unsere unabhängigen Finanzberater arbeiten auf Basis wissenschaftlicher Berechnungsmethoden. Durch den Einsatz von digitalen Tools stellen wir sicher, dass wir einen unabhängigen Marktvergleich durchführen können. In persönlichen Gesprächen (bei uns grundsätzlich digital) wird ein individuelles Konzept mit dir ausgearbeitet, dass deine persönlichen Ziele umfasst.
Aus unserer Sicht lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Honorarverträge sind zwar transparenter in der Kostenerhebung, allerdings ist die Produktvielfalt in der „Provisionswelt“ deutlich größer. Bei uns kannst du zwischen Nettotarifen (Honorar) und Bruttotarifen (Provision) entscheiden.
