Bei der Finanzierung deiner Immobilie, sei es ein gemütliches Eigenheim oder eine clevere Kapitalanlage, geht es nicht nur darum, einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Es geht auch darum, ein solides und sicheres Fundament für deine finanzielle Zukunft zu legen. Deshalb solltest du bei der Finanzierung genau hinschauen.
Der 1. Schritt zur Immobilienfinanzierung: ein umfassender Finanzcheck
Beginne deinen Finanzcheck mit einem genauen Blick auf deine Vermögenswerte. Neben den offensichtlichen Dingen wie ETF-Portfolios, einer fondsgebundenen Rentenversicherung und/oder dem Guthaben auf dem Tagesgeldkonto solltest du auch Aktien oder Festgeldkonten nicht außer Acht lassen, denn sie gehören ebenfalls in die Kategorie Eigenkapital.
Mein Tipp: Eine übersichtliche Tabelle mit allen regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben (Miete, Versicherungen, Lebensmittel, Freizeitaktivitäten usw.) hilft dir, den Überblick zu behalten. Ziel ist es, am Ende genau zu wissen, welcher Betrag dir monatlich zur freien Verfügung steht und welche Kreditrate für dich machbar ist. Die Kreditrate sollte idealerweise nicht mehr als 40% deines Nettoeinkommens betragen. Berücksichtige bei deiner finanziellen Bestandsaufnahme auch unerwartete Ereignisse wie Familienzuwachs oder berufliche Veränderungen und deren mögliche Auswirkungen auf deine Finanzlage.
Gut zu wissen: Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, um sie zu vermieten, erhältst du regelmäßige Mieteinnahmen. Damit kannst du ganz bequem die Finanzierungskosten decken und sogar dein Darlehen nach und nach abbezahlen. So hilft dir dein Mieter dabei, die Immobilie langfristig zu finanzieren und dein Vermögen aufzubauen.
So kannst du Mieteinnahmen realistisch kalkulieren
- Informiere dich über die ortsüblichen Mietpreise, um einen realistischen Wert zu ermitteln. Berücksichtige Lage, Größe und Ausstattung deiner Immobilie.
- Plane mögliche Leerstandszeiten ein, da eine durchgehende Vermietung ist nicht zu 100% garantiert ist.
- Bedenke bei deiner Kalkulation auch, dass es Nebenkosten gibt, die du nicht auf deine Mieter umlegen kannst, wie z.B. Instandhaltungskosten. Deshalb solltest du immer einen Teil der Mieteinnahmen zurücklegen.
Tipp: Wenn du eine Immobilie vermietest, möchtest du natürlich, dass deine Mieteinnahmen zuverlässig fließen. Mietausfälle können ärgerlich sein und dich finanziell belasten. Um dich davor zu schützen, solltest du folgende Dinge beachten:
- Mit einer Mietausfallversicherung kannst du dich gegen das Risiko absichern, falls dein Mieter mal nicht zahlen kann. Vergleiche aber vorher genau die Konditionen und die Kosten, denn nicht jede Versicherung lohnt sich gleichermaßen.
- Je besser du die finanziellen Verhältnisse deiner Mieter im Vorfeld prüfst, desto geringer ist später das Risiko von Zahlungsausfällen. Investiere lieber etwas Zeit, um Bonität und Zuverlässigkeit deiner zukünftigen Mieter gründlich zu checken – das lohnt sich langfristig immer.
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Kredithöhe: Wie viel Fremdkapital wird benötigt?
Wenn du genau weißt, wie es finanziell bei dir aussieht – also wie viel Geld du monatlich zur Verfügung hast und wie viel Eigenkapital du einbringen kannst –, geht’s an den nächsten Schritt: Jetzt ermittelst du, wie viel Geld du insgesamt brauchst, um deine Traumimmobilie zu kaufen. Wichtig ist dabei, nicht nur auf den reinen Kaufpreis zu schauen, sondern auch Nebenkosten wie Steuern, Gebühren und Notarkosten im Blick zu behalten. Diese Extras werden oft unterschätzt, können aber ordentlich ins Geld gehen.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
- Grunderwerbsteuer: Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beglaubigung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch musst du in der Regel mit 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises rechnen.
- Maklergebühren: Falls ein Immobilienmakler involviert ist, können diese Kosten, je nach regionaler Gepflogenheit und Vereinbarung über die Kostenteilung, zwischen 3 % und 7,14 % des Kaufpreises betragen. usw.
Gut zu wissen:
- Nachdem du die Gesamtkosten ermittelt hast, subtrahierst du dein verfügbares Eigenkapital. Die resultierende Differenz entspricht dem Betrag, den du als Fremdkapital benötigen wirst.
- Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger sind in der Regel die Zinskosten. Eine Erhöhung des Eigenkapitals ist aber nicht das Einzige, was du tun kannst, um die Kreditkosten niedrig zu halten. Hol dir verschiedene Angebote von Banken ein und vergleiche die Konditionen. Achte dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Nebenkosten, Sondertilgungsmöglichkeiten und die Flexibilität der Kreditbedingungen. Wir können dir dabei helfen.
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Kontaktiere uns jetzt!Wie wird die Rentabilität einer Immobilie berechnet?
Die Rentabilität einer Immobilie wird anhand der Brutto- oder Nettorendite berechnet:
- Bruttorendite: Diese ergibt sich aus dem Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie (inklusive Kaufnebenkosten). Die Formel lautet: Bruttorendite (%) =(Jahreskaltmiete/(Kaufpreis+Kaufnebenkosten))×100). Diese Kennzahl gibt eine erste Orientierung, berücksichtigt jedoch nicht die laufenden Kosten.
- Nettorendite: Für eine genauere Berechnung werden bei der Nettorendite zusätzlich die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (wie Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten) sowie ggf. Finanzierungskosten abgezogen. Die Formel hierfür ist: Nettorendite (%)=((Jahresnettomiete−Nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten))×100
Optimierung der Rendite von Immobilieninvestitionen: So vermeidest du unnötige Finanzierungskosten
Während der Nullzinspolitik war es für Immobilieninvestoren üblich, nur ein Minimum an Eigenkapital einzusetzen, da die Opportunitätskosten, also die Renditen, die man mit anderen Anlagen erzielen konnte, höher waren. Da die Zinsen in den letzten zwei Jahren aber deutlich gestiegen sind, ist es mittlerweile sinnvoller, bei der Finanzierung einer Immobilie mehr Eigenkapital einzusetzen. Das senkt nicht nur die Kreditkosten, sondern stärkt auch die Verhandlungsposition gegenüber den Banken.
Gut zu wissen: Kreditangebote sind oft verhandelbar. Das heißt für dich, dass auch das ursprüngliche Angebot deiner Bank noch verbessert werden kann. Vor allem, wenn du ein günstigeres Angebot einer anderen Bank vorlegen kannst.
Mein Tipp: Schau nicht nur auf den Zinssatz, sondern achte unbedingt auch auf die Details der Kreditbedingungen. Ganz besonders wichtig sind hier die Gebühren – je niedriger diese sind, desto besser für dich. Außerdem solltest du sicherstellen, dass dein Kredit flexible Sondertilgungen zulässt. Auch Optionen wie Ratenpausen sind praktisch, falls es finanziell mal eng wird. Je flexibler dein Kredit aufgebaut ist, desto entspannter bist du langfristig unterwegs.
Du suchst nach der perfekten Finanzierung für deine Immobilie?
Dann bist du bei uns genau richtig. Wir vergleichen für dich Angebote von zahlreichen Banken und finden die Finanzierung, die exakt zu dir und deinen persönlichen Wünschen passt. So sparst du Zeit und Geld – und kannst dich ganz entspannt auf dein Vorhaben konzentrieren.
Kontaktiere uns jetzt!Die verschiedenen Finanzierungsmodelle und ihre Vor- und Nachteile
Entdecke die Vielfalt der Finanzierungsmöglichkeiten für deine Traumimmobilie! Wir führen dich durch die verschiedenen Modelle, erklären dir ihre Besonderheiten und helfen dir, die Vor- und Nachteile der einzelnen Ansätze abzuwägen. So findest du die perfekte Lösung für dein Vorhaben.
Klassische Immobilienfinanzierung
Bei der traditionellen Immobilienfinanzierung handelt es sich um ein Darlehen, das über einen festgelegten Zeitraum hinweg zurückgezahlt wird.
Mein Tipp:
- Vergleiche immer die Angebote mehrer Banken!
- Achte darauf, dass eine außerplanmäßige Tilgung jederzeit möglich ist. Auch die Option einer Ratenpause ist vorteilhaft.
- Lege finanzielle Rücklagen an, damit du Zeiten ohne Mieteinnahmen überbrücken kannst, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
Finanzierung durch Bausparen
Bausparverträge bieten in Deutschland eine attraktive Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Durch regelmäßige Einzahlungen bis zum Erreichen der Zielsumme kann später ein zinsgünstiges Darlehen zur Komplettierung der Finanzierung in Anspruch genommen werden.(Hier mehr lesen).
Finanzierung durch Bausparen: die Vor- und Nachteile auf einem Blick
- ✔ Der Darlehenszins ist von Anfang an fest vereinbart, du weißt also genau, welche Kosten auf dich zukommen.
- ✔ In vielen Fällen bekommst du für deine Bausparbeiträge staatliche Förderungen, etwa die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage.
- ✔ Ein Bausparvertrag ist vielseitig einsetzbar – ob Hauskauf, Neubau oder Renovierung.
- ✖ Bis dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist und du dein Darlehen bekommst, können allerdings mehrere Jahre vergehen.
- ✖ Beim Abschluss und während der Laufzeit fallen oft Gebühren an, die du mit einkalkulieren musst.
- ✖ Die Guthabenzinsen sind meist niedriger als bei anderen Sparformen – als reine Geldanlage ist Bausparen also weniger geeignet.
Immobilienkauf ohne Kredit – Geht das überhaupt?
Manche Käufer finanzieren ihre Immobilie komplett aus eigenen Mitteln, ganz ohne einen Kredit aufzunehmen. Möglich wird das beispielsweise durch angespartes Eigenkapital, Erträge aus Investitionen oder den Verkauf anderer Vermögenswerte wie einer bestehenden Immobilie. So sparst du Zinsen und bleibst finanziell unabhängig – vorausgesetzt, du hast genügend finanzielle Reserven aufgebaut.
Finanzierung ohne Kredit - die Vor- und Nachteile auf einem Blick
- ✔ Du sparst dir die Zinskosten – dadurch bleibt am Ende deutlich mehr Geld in deiner Tasche.
- ✔ Du bist schuldenfrei und unabhängig von Zinsschwankungen oder Banken.
- ✖ Du bindest viel Geld auf einmal in einer Immobilie, was deine finanzielle Flexibilität für andere Ziele reduzieren kann.
Vollfinanzierung (Finanzierung ohne Eigenkapital)
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital birgt sowohl Chancen als auch Risiken. Der größte Vorteil liegt darin, dass du finanziell flexibel bleibst. Statt Kapital in die Immobilie zu stecken, kann man vorhandene Mittel für Renovierungen, Reparaturen oder andere Projekte verwenden. Die Nachteile überwiegen jedoch: Aufgrund des höheren Risikos für die Bank können die Zinsen für dein Darlehen deutlich steigen, möglicherweise bis zu 2 % über dem Standardzinssatz.
Anschlussfinanzierung – So sparst du bei deinem Immobilienkredit
Wenn die Zinsbindung deines Kredits bald endet, ist es höchste Zeit, über eine Anschlussfinanzierung nachzudenken. Dabei vereinbarst du mit deiner Bank – oder auch einer neuen – einen neuen Zinssatz für dein bestehendes Darlehen. Das bietet dir die Chance, von aktuell günstigen Marktzinsen zu profitieren und so deine monatliche Belastung deutlich zu senken.
Hol dir in dieser Phase unbedingt mehrere Angebote von verschiedenen Banken ein. Dabei solltest du nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern auch Sonderkonditionen wie kostenlose Sondertilgungen oder flexible Rückzahlungsmöglichkeiten berücksichtigen. Wenn du dich frühzeitig darum kümmerst und sorgfältig vergleichst, kannst du viel Geld sparen und die Finanzierung deiner Immobilie langfristig entspannt und planbar gestalten.
Hol dir in dieser Phase unbedingt mehrere Angebote von verschiedenen Banken ein. Dabei solltest du nicht nur auf den Zinssatz achten, sondern auch Sonderkonditionen wie kostenlose Sondertilgungen oder flexible Rückzahlungsmöglichkeiten berücksichtigen. Wenn du dich frühzeitig darum kümmerst und sorgfältig vergleichst, kannst du viel Geld sparen und die Finanzierung deiner Immobilie langfristig entspannt und planbar gestalten.
Mein Tipp: Manchmal kann bereits vor dem Ablauf der Zinsbindung eine Umschuldung sinnvoll sein! Vor allem wenn es günstigere Angebote anderer Banken gibt. Aber Vorsicht: Es können Vorfälligkeitsentschädigungen und Gebühren anfallen. Diese Kosten müssen gegen die mögliche Ersparnis abgewogen werden.
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Jetzt Kontakt aufnehmenFazit
Beim Immobilienkauf kommt es auf weit mehr an als nur einen niedrigen Zinssatz. Schließlich triffst du eine Entscheidung, die dein Leben finanziell über viele Jahre prägen wird. Umso wichtiger ist es, dass die Finanzierung optimal auf dich zugeschnitten ist – auf deine Ziele, Wünsche und natürlich deine finanziellen Möglichkeiten. Gemeinsam finden wir nicht einfach irgendeinen Kredit, sondern genau die Finanzierung, die zu dir passt und mit der du dich langfristig wohlfühlst. So kannst du sicher planen und ganz entspannt in die Zukunft schauen. Ich unterstütze dich dabei, genau die richtige Lösung zu finden, damit du nicht nur heute, sondern auch morgen und übermorgen finanziell gut aufgestellt bist.
Finanzierung von Immobilieninvestments – die häufig gestellten Fragen
Die Höhe des sinnvoll einzusetzenden Eigenkapitals hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter deine finanzielle Situation, die Konditionen der Finanzierung und deine Investitionsziele. Generell wird empfohlen, mindestens 20% bis 30% des Kaufpreises der Immobilie plus die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren) als Eigenkapital einzubringen.
Sollte deine Immobilienfinanzierung ins Wanken geraten, ist es wichtig, frühzeitig zu handeln:
- Kommunikation mit dem Kreditgeber: Suche das Gespräch mit deiner Bank oder deinem Kreditinstitut, um die Situation zu erläutern und mögliche Lösungen zu besprechen, wie z.B. eine Anpassung der Tilgungsraten oder eine Stundung.
- Überprüfung der Ausgaben: Analysiere deine Finanzen und identifiziere Bereiche, in denen Einsparungen möglich sind, um finanziellen Spielraum zu schaffen.
- Umschuldung oder Anschlussfinanzierung: Prüfe die Möglichkeit einer Umschuldung oder einer günstigeren Anschlussfinanzierung, um die Konditionen zu verbessern.
Die maximale Investitionssumme in eine Immobilie sollte nicht nur vom Kaufpreis, sondern auch von deiner finanziellen Leistungsfähigkeit, deinen langfristigen Zielen und der Sicherheit deines Einkommens abhängen. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Belastung aus Kreditrate, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen 30% bis 40% deines Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte, um finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse zu lassen. Zudem ist es ratsam, nicht dein gesamtes Vermögen in eine einzige Anlageform zu investieren, um das Risiko zu streuen und finanzielle Flexibilität zu bewahren.
Hallo, ich bin Florian Echegoyen
(Gründer und Inhaber von Level V.)
Experte für betriebliche Altersvorsorge & Geschäftsführerberatung
Finanzielle Sicherheit ist für mich weit mehr als Zahlen auf dem Papier. Sie bedeutet echte Freiheit, Handlungsfähigkeit und ein gutes Gefühl im Alltag – für dich persönlich und für dein Unternehmen.
Als Experte für betriebliche Altersvorsorge und strategische Geschäftsführerberatung weiß ich, wie wichtig maßgeschneiderte Lösungen sind. Ich unterstütze dich dabei, deine Altersvorsorge gezielt zu gestalten und strategisch kluge Entscheidungen für dein Unternehmen und deine Position als Geschäftsführer zu treffen.
Mein Motto: „Nachhaltige Lösungen für nachhaltigen Erfolg.“
Gemeinsam mit meinem Team biete ich dir klare, verständliche Konzepte – ohne Fachchinesisch, aber mit echter Substanz. Bei Level V geht es nicht um Standardlösungen, sondern um deinen Weg. Persönlich, individuell und mit dem Fokus auf langfristige Sicherheit.
Vertrau auf meine Erfahrung – und lass uns gemeinsam das Beste aus deinen Möglichkeiten machen.
