Die Immobilie als Investment | Diese Möglichkeiten hast du

Immobilie als Investment

Du bist wahrscheinlich hier, weil du darüber nachdenkst, in Immobilien zu investieren, oder vielleicht bist du schon ein erfahrener Investor und suchst nach neuen Perspektiven und Strategien. Egal in welcher Phase du dich befindest, wir sind hier, um dich auf deiner Reise zu begleiten.

Immobilieninvestment ist mehr als nur das Sammeln von physischen Eigentumstiteln. Es ist eine Gelegenheit, nachhaltige und langfristige Vermögenswerte aufzubauen, die dir und deiner Familie Sicherheit und Stabilität bieten können. Aber wie bei jedem Investment gibt es auch Risiken und Herausforderungen, die man beachten sollte.

In diesem Artikel werden wir dir einen umfassenden Überblick über das Thema Immobilien als Investment geben. Wir werden die verschiedenen Arten von Immobilieninvestitionen untersuchen, die Vorteile und Risiken erörtern und dir praktische Ratschläge und Strategien an die Hand geben, die dir helfen können, deinen Weg in der Welt der Immobilieninvestitionen zu finden.

Also, schnapp dir eine Tasse Kaffee, lehne dich zurück und begib dich mit uns auf eine Entdeckungsreise in die faszinierende Welt der Immobilieninvestitionen. Wir sind gespannt, was du lernen wirst und wie diese Erkenntnisse deine finanzielle Zukunft gestalten können. 

Möglichkeiten in Immobilien zu investieren

Heutzutage hast du die Möglichkeit neben einem Direktinvestment auch über Anleihen oder Fonds in Immobilien zu investieren. Im Folgenden findest du die unterschiedlichen Möglichkeiten in Immobilien zu investieren:

Immobilienkauf

Der klassische Weg. Du kaufst Wohnungen/Häuser direkt. Dir gehört das Eigentum.

Immobilienaktien

Eine weitere Option, die du in Betracht ziehen könntest, sind Immobilienaktien. Diese repräsentieren Anteile an Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind und sich mit der Entwicklung, Produktion, Verwaltung und Vermarktung von Immobilien beschäftigen. Solche Unternehmen können große Bauingenieurbüros, Immobilienmakler, Wohnungsbauunternehmen oder professionelle Hausverwaltungsfirmen sein.

Immobilienanleihen

Der Begriff „Immobilienanleihen“ oder „Hypothekenanleihen“ bezeichnet festverzinsliche Wertpapiere, die häufig durch Grundpfandrechte abgesichert sind. Im Grunde genommen handelt es sich dabei um eine reguläre Schuldverschreibung. Sie stellen im Gegensatz zu Immobilienaktien, die das Eigenkapital eines Immobilienunternehmens repräsentieren, Fremdkapital dar. Es ist wichtig, sie nicht mit Pfandbriefen zu verwechseln.

Obwohl auch bei Pfandbriefen die erworbenen Immobilien zugunsten der Anleger mit Grundpfandrechten besichert sind, sind die meisten Immobilienanleihen nachrangig besichert. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz zunächst andere Gläubiger bedient werden. Bei Pfandbriefen hingegen haben die Gläubiger eine erstklassige Sicherheit.

Immobilien­fonds

Bei Immobilienfonds handelt es sich um eine Anlageform, bei der erfahrene Investoren, die sogenannten Fondsmanager, Geld sammeln, um es in mehrere Immobilien zu investieren. Dank ihrer Expertise können diese Manager oft eine hohe Rendite erzielen. Als Investor hast du die Möglichkeit, zwischen offenen und geschlossenen Fonds zu wählen.

Offene Immobilienfonds haben eine Vielzahl von Immobilien in ihrem Portfolio und in der Regel kein begrenztes Investitionsvolumen. Das bedeutet, dass das Vermögen des Fonds weiter wächst, sobald neue Anleger Geld hinzufügen. Ein weiterer Vorteil ist, dass du deine Anteile prinzipiell jederzeit wieder verkaufen kannst.

Geschlossene Immobilienfonds hingegen haben ein begrenztes Volumen. Sobald alle Anteile verkauft sind, schließt der Fonds. In diesem Fall musst du deine Anteile bis zum Ende der Laufzeit behalten. Diese Fonds investieren häufig nur in ein oder zwei spezifische Objekte, wie Krankenhäuser, Hotels oder Einkaufszentren.

Immobilien-Crowd­investing

Immobilien-Crowdinvesting ist eine neuartige und zunehmend beliebte Anlagestrategie. Anstatt eine große Summe Geld für eine einzelne Immobilie bereitzustellen, vereinst du dich mit vielen anderen Privatanlegern über eine Online-Plattform und investierst gemeinsam, als „Crowd“, in einzelne Bauprojekte. Dieser Ansatz ermöglicht es dir, schon mit kleinen Beträgen in größere Immobilienprojekte zu investieren.

Diese Art der Investition, auch Mezzanine-Kapital genannt, war früher hauptsächlich professionellen Großanlegern vorbehalten. Heutzutage können aber auch Privatanleger von den hohen Zinsen profitieren, die bis zu 7,0 % pro Jahr erreichen können.

Gut zu wissen

Solltest du über einen Immobilienkauf als Investition nachdenken, solltest du diese vermieten und nicht selbst beanspruchen, damit du einen regelmäßigen Cashflow generierst.

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Vor- und Nachteile

Jedes der oben genannten Immobilien-Investments bietet unterschiedliche Vor- & Nachteile. Diese findest du im Folgenden. 

Immobilienkauf

Das eigene Zuhause war schon immer eine solide Option zur Altersvorsorge (wenn man diese vermietet). Die Zinsen sind in den letzten 16 Monaten zwar gestiegen, allerdings mit 3 – 4 % (Stand 2023) immer noch im Rahmen (vor allem im historischen Kontext). Eine Rückzahlung dieser Darlehen kannst du dann in der Regel durch den stetigen Cashflow aus den Mieteinnahmen decken. Sollte jedoch der Mietspiegel sinken oder deine Immobilie leer stehen, könnte die Tilgung nicht mehr gewährleistet sein.

Beachte auch, dass hohe Nebenkosten beim Kauf sowie Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie anfallen können. Als Besitzer einer Eigentumswohnung könntest du außerdem auf Schwierigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft stoßen, da oft teure Verschönerungsmaßnahmen beschlossen werden, die den Wert der Immobilie eventuell kaum steigern.

Da Mieteinnahmen einen stetigen Cashflow generieren und somit eine attraktive Einnahmequelle darstellen, steigen in Metropolregionen häufig die Immobilienpreise. Immobilieninvestitionen sind besonders in Großstädten sehr beliebt und die Kaufpreise sind durch den Immobilienboom bereits sehr hoch. Doch auch hier gibt es aktuelle Chancen (siehe GREIX-Index). Bei einem schlechten Geschäft gibt es keine Risikostreuung, da ein großer Anteil deines Kapitals in einer einzigen Immobilie gebunden ist. Zusätzlich solltest du heutzutage auch stets die Energieeffizienz des Gebäudes im Auge behalten, dies kann kurz- und mittelfristig weitere Kosten verursachen.

Immobilienaktien

Aufgrund des Immobilienbooms in den letzten Jahren sind die Gewinne und somit auch die Aktienkurse von Immobilienunternehmen gestiegen. Allerdings haben Immobilienaktien aufgrund der Inflation und der Zinswende der Europäischen Zentralbank an der Börse an Wert verloren. Für dich als Anleger könnte dies eine gute Gelegenheit zum Einstieg sein. Langfristig betrachtet wird der Immobilienmarkt als sehr stabil angesehen.

Immobilienanleihen

Diese Immobilien-Investments bieten den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Anleihe durch die Grundbucheintragung dinglich gesichert ist. Somit kann sich der Investor sein Geld gegebenenfalls durch die Verwertung der mit dem Grundpfandrecht belegten Immobilien zurückholen.

Zu bemängeln ist jedoch, dass zahlreiche Immobilien-Investments in Anleihen nur eine „Scheinsicherheit“ suggerieren, da sie meist keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten. Deshalb muss man sorgfältig auf die Gestaltung der Produkte achten. Dies ist aufgrund der Komplexität und geringen Transparenz der Papiere nicht ganz einfach.

Immobilienfonds

Wenn du nicht über ausreichend Kapital verfügst oder nicht bereit bist, eine hohe Summe für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auszugeben, stellen Fonds eine kostengünstigere Alternative dar.

Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Anleger in verschiedene Immobilien. Dies bietet einen großen Vorteil: Das Risiko eines Verlusts verteilt sich auf mehrere Projekte und konzentriert sich nicht nur auf eine einzelne Immobilieninvestition.

Ein Nachteil ist allerdings, dass du stets das gesamte Portfolio an angebotenen Immobilien erwerben musst, selbst wenn einige „faule Eier“ darunter sind. Zudem fallen für Vermittler, Makler, Verwalter usw. zusätzliche Kaufnebenkosten an.

Geschlossene Fonds bringen im Vergleich noch weitere Nachteile mit sich: Zum einen ist die Mindestanlage oft sehr hoch (häufig mindestens 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Du solltest also sicher sein, dass du das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigst. Solltest du die Anteile dennoch vorzeitig verkaufen wollen, musst du selbst nach einem Käufer suchen (z.B. über einen sogenannten Zweitmarkt). Hierbei gibt es jedoch keinen vom Staat regulierten und kontrollierten Handel, der mit dem Börsenhandel vergleichbar wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, auf die Rechtsform des Fonds zu achten, da diese bestimmt, inwieweit du für Verluste haftbar bist. Im schlimmsten Fall könntest du bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur deine Geldanlage, sondern zusätzlich noch einen Teil deines Privatvermögens verlieren (Nachschusspflichten).

Immobilien-Crowdinvesting

Wenn du nicht über ausreichend Kapital verfügst oder nicht bereit bist, eine hohe Summe für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auszugeben, stellen Fonds eine kostengünstigere Alternative dar.

Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Anleger in verschiedene Immobilien. Dies bietet einen großen Vorteil: Das Risiko eines Verlusts verteilt sich auf mehrere Projekte und konzentriert sich nicht nur auf eine einzelne Immobilieninvestition.

Ein Nachteil ist allerdings, dass du stets das gesamte Portfolio an angebotenen Immobilien erwerben musst, selbst wenn einige „faule Eier“ darunter sind. Zudem fallen für Vermittler, Makler, Verwalter usw. zusätzliche Kaufnebenkosten an.

Geschlossene Fonds bringen im Vergleich noch weitere Nachteile mit sich: Zum einen ist die Mindestanlage oft sehr hoch (häufig mindestens 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Du solltest also sicher sein, dass du das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigst. Solltest du die Anteile dennoch vorzeitig verkaufen wollen, musst du selbst nach einem Käufer suchen (z. B. über einen sogenannten Zweitmarkt). Hierbei gibt es jedoch keinen vom Staat regulierten und kontrollierten Handel, der mit dem Börsenhandel vergleichbar wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, auf die Rechtsform des Fonds zu achten, da diese bestimmt, inwieweit du für Verluste haftbar bist. Im schlimmsten Fall könntest du bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur deine Geldanlage, sondern zusätzlich noch einen Teil deines Privatvermögens verlieren (Nachschusspflichten).

Gut zu wissen

Vor allem bei Immobilienfinanzierung kannst du von unserem Netzwerk profitieren. Da wir pro Jahr Finanzierungen im Wert von über 10 Millionen Euro abwickeln, gibt es bei uns schnelle Antwortzeiten bei den Banken und zusätzlich Erfahrungswerte welche Bank zu welchem Finanzierungsfall passt.

Fazit

Der Vergleich macht deutlich: Es gibt nicht das eine perfekte Immobilien-Investment. Welche Investition für dich die beste ist und welche Strategie richtig ist, hängt davon ab, wie du Faktoren wie Risikostreuung, Kapitalbindung oder Investitionsvolumen einschätzt. Am Ende des Tages zählt, wie risikobereit du bist und wie selbstbestimmt du agieren möchtest.

Ob ein Investment in eine Immobilie ertragreich ist, hängt vor allem von den Kreditkonditionen und der Lage der Immobilie ab. Grundsätzlich kann eine Anlage in Immobilien sehr ertragreich sein.

Als Faustformel gilt das 100-fache deines Nettoeinkommens. Wenn du beispielsweise 3.000 € Netto verdienst, wären das 300.000 €. Je nachdem, wie viele Sicherheiten du einer Bank abtreten kannst, kann die Summe deutlich höher ausfallen. 

Unabhängige Finanzberater zeichnen sich dadurch aus, dass:

  • Sie als Makler im Vermittlerregister eingetragen sind
  • Sie dir grundsätzlich ein Konzept empfehlen und kein einzelnes Produkt
  • Sie sich wissenschaftlicher Auswertungsmethoden bedienen und nicht „emotional verkaufen“.

 

Zusätzlich sind gute Finanzberater serviceorientiert und sprechen mit dir regelmäßig über deine Anlagen und optimieren diese (wenn nötig).

Grundsätzlich findest du im Internet zahlreiche Vorschläge. Viele Portale helfen hier auch (empfehlen wir nicht, da diese sich meistens dafür bezahlen lassen). Da du uns schon gefunden hast, brauchst du nicht weiterzusuchen. Wir helfen dir gerne weiter.

Unsere unabhängigen Finanzberater arbeiten auf Basis wissenschaftlicher Berechnungsmethoden. Durch den Einsatz von digitalen Tools stellen wir sicher, dass wir einen unabhängigen Marktvergleich durchführen können. In persönlichen Gesprächen (bei uns grundsätzlich digital) wird ein individuelles Konzept mit dir ausgearbeitet, dass deine persönlichen Ziele umfasst.

Aus unserer Sicht lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten. Honorarverträge sind zwar transparenter in der Kostenerhebung, allerdings ist die Produktvielfalt in der „Provisionswelt“ deutlich größer. Bei uns kannst du zwischen Nettotarifen (Honorar) und Bruttotarifen (Provision) entscheiden.

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