Du überlegst, in eine Immobilie zu investieren? Vielleicht ist es deine erste Kapitalanlage, vielleicht hast du schon Erfahrung und suchst nach neuen Strategien. In jedem Fall kann eine Immobilie eine spannende Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen – wenn man es richtig angeht.
Doch nicht jede Investition zahlt sich automatisch aus. Es gibt verschiedene Wege, in Immobilien zu investieren, und jede hat ihre eigenen Chancen und Risiken. Nachfolgend zeigen wir dir, welche Möglichkeiten du hast und worauf du achten solltest, damit dein Investment wirklich langfristig für dich arbeitet.
In Immobilien investieren: Diese Möglichkeiten hast du
Immobilienkauf
Der klassische Weg. Du kaufst Wohnungen/Häuser direkt. Du wirst zum direkten Eigentümer einer Immobilie.
Immobilienaktien
Statt eine Immobilie selbst zu kaufen, kannst du auch in Immobilienaktien investieren. Damit erwirbst du Anteile an Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind – zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienentwickler oder große Hausverwaltungen.
Das kann eine spannende Alternative sein, denn du profitierst von der Entwicklung des Immobilienmarktes, ohne dich um den Kauf, die Vermietung oder die Instandhaltung einer eigenen Immobilie kümmern zu müssen.
Immobilienanleihen
Der Begriff „Immobilienanleihen“ oder „Hypothekenanleihen“ bezeichnet festverzinsliche Wertpapiere, die häufig durch Grundpfandrechte abgesichert sind. Im Grunde genommen handelt es sich dabei um eine reguläre Schuldverschreibung. Sie stellen im Gegensatz zu Immobilienaktien, die das Eigenkapital eines Immobilienunternehmens repräsentieren, Fremdkapital dar. Es ist wichtig, sie nicht mit Pfandbriefen zu verwechseln.
Obwohl auch bei Pfandbriefen die erworbenen Immobilien zugunsten der Anleger mit Grundpfandrechten besichert sind, sind die meisten Immobilienanleihen nachrangig besichert. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz zunächst andere Gläubiger bedient werden. Bei Pfandbriefen hingegen haben die Gläubiger eine erstklassige Sicherheit.
Obwohl auch bei Pfandbriefen die erworbenen Immobilien zugunsten der Anleger mit Grundpfandrechten besichert sind, sind die meisten Immobilienanleihen nachrangig besichert. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz zunächst andere Gläubiger bedient werden. Bei Pfandbriefen hingegen haben die Gläubiger eine erstklassige Sicherheit.
Immobilienfonds
Nicht jeder will oder kann eine Immobilie direkt kaufen. Eine Alternative dazu sind Immobilienfonds. Hier legen Fondsmanager das Geld vieler Anleger gebündelt in verschiedene Immobilien an – zum Beispiel in Wohnanlagen, Bürogebäude oder Hotels.
Dabei gibt es zwei Arten: offene und geschlossene Fonds.
Offene Immobilienfonds investieren breit gestreut in viele Objekte und sind flexibel – du kannst jederzeit einsteigen und deine Anteile in der Regel wieder verkaufen.
Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders: Hier wird nur eine begrenzte Anzahl an Anteilen ausgegeben, und das Geld fließt meist in wenige große Projekte wie Einkaufszentren oder Kliniken. Ist der Fonds voll, bleibt dein Geld bis zum Ende der Laufzeit gebunden.
Immobilien-Crowdinvesting
Immobilien-Crowdinvesting ist eine neuartige und zunehmend beliebte Anlagestrategie. Anstatt eine große Summe Geld für eine einzelne Immobilie bereitzustellen, vereinst du dich mit vielen anderen Privatanlegern über eine Online-Plattform und investierst gemeinsam, als „Crowd“, in einzelne Bauprojekte. Dieser Ansatz ermöglicht es dir, schon mit kleinen Beträgen in größere Immobilienprojekte zu investieren.
Diese Art der Investition, auch Mezzanine-Kapital genannt, war früher hauptsächlich professionellen Großanlegern vorbehalten. Heutzutage können aber auch Privatanleger von den hohen Zinsen profitieren, die bis zu 7,0 % pro Jahr erreichen können.
Solltest du über einen Immobilienkauf als Investition nachdenken, solltest du diese vermieten und nicht selbst beanspruchen, damit du einen regelmäßigen Cashflow generierst.
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Jetzt Kontakt aufnehmenImmobilieninvestments im Vergleich: die Vor- und Nachteile
Jedes der oben genannten Immobilien-Investments bietet unterschiedliche Vor- & Nachteile. Diese findest du im Folgenden.
Immobilienkauf
Beim Kauf solltest du nicht nur den Preis der Immobilie im Blick haben, sondern auch die ganzen zusätzlichen Kosten, die man leicht unterschätzt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren können schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Und danach kommen noch die laufenden Instandhaltungskosten hinzu.
Besonders in Mehrfamilienhäusern kann es knifflig werden: Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Modernisierungen, und die sind nicht immer sinnvoll. Selbst wenn sie es sind, kann es passieren, dass du zum Beispiel für eine neue Fassade zahlen musst, ohne viel mitreden zu können.
Trotzdem sind Immobilien in Großstädten heiß begehrt. Klar, denn sie bringen meist solide Mieteinnahmen und steigen mit der Zeit oft im Wert. Aber genau deshalb sind die Preise inzwischen so hoch, dass es gar nicht mehr so einfach ist, ein wirklich lukratives Objekt zu finden.
Immobilienaktien
Aufgrund des Immobilienbooms in den letzten Jahren sind die Gewinne und somit auch die Aktienkurse von Immobilienunternehmen gestiegen. Allerdings haben Immobilienaktien aufgrund der Inflation und der Zinswende der Europäischen Zentralbank an der Börse an Wert verloren. Für dich als Anleger könnte dies eine gute Gelegenheit zum Einstieg sein. Langfristig betrachtet wird der Immobilienmarkt als sehr stabil angesehen.
Immobilienanleihen
Diese Immobilien-Investments bieten den Vorteil, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Anleihe durch die Grundbucheintragung dinglich gesichert ist. Somit kann sich der Investor sein Geld gegebenenfalls durch die Verwertung der mit dem Grundpfandrecht belegten Immobilien zurückholen.
Zu bemängeln ist jedoch, dass zahlreiche Immobilien-Investments in Anleihen nur eine „Scheinsicherheit“ suggerieren, da sie meist keine erstrangigen Kreditsicherheiten bieten. Deshalb muss man sorgfältig auf die Gestaltung der Produkte achten. Dies ist aufgrund der Komplexität und geringen Transparenz der Papiere nicht ganz einfach.
Immobilienfonds
Wenn du nicht über ausreichend Kapital verfügst oder nicht bereit bist, eine hohe Summe für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auszugeben, stellen Fonds eine kostengünstigere Alternative dar.
Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Anleger in verschiedene Immobilien. Dies bietet einen großen Vorteil: Das Risiko eines Verlusts verteilt sich auf mehrere Projekte und konzentriert sich nicht nur auf eine einzelne Immobilieninvestition.
Ein Nachteil ist allerdings, dass du stets das gesamte Portfolio an angebotenen Immobilien erwerben musst, selbst wenn einige „faule Eier“ darunter sind. Zudem fallen für Vermittler, Makler, Verwalter usw. zusätzliche Kaufnebenkosten an.
Geschlossene Fonds bringen im Vergleich noch weitere Nachteile mit sich: Zum einen ist die Mindestanlage oft sehr hoch (häufig mindestens 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Du solltest also sicher sein, dass du das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigst. Solltest du die Anteile dennoch vorzeitig verkaufen wollen, musst du selbst nach einem Käufer suchen (z.B. über einen sogenannten Zweitmarkt). Hierbei gibt es jedoch keinen vom Staat regulierten und kontrollierten Handel, der mit dem Börsenhandel vergleichbar wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, auf die Rechtsform des Fonds zu achten, da diese bestimmt, inwieweit du für Verluste haftbar bist. Im schlimmsten Fall könntest du bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur deine Geldanlage, sondern zusätzlich noch einen Teil deines Privatvermögens verlieren (Nachschusspflichten).
Geschlossene Fonds bringen im Vergleich noch weitere Nachteile mit sich: Zum einen ist die Mindestanlage oft sehr hoch (häufig mindestens 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Du solltest also sicher sein, dass du das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigst. Solltest du die Anteile dennoch vorzeitig verkaufen wollen, musst du selbst nach einem Käufer suchen (z.B. über einen sogenannten Zweitmarkt). Hierbei gibt es jedoch keinen vom Staat regulierten und kontrollierten Handel, der mit dem Börsenhandel vergleichbar wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, auf die Rechtsform des Fonds zu achten, da diese bestimmt, inwieweit du für Verluste haftbar bist. Im schlimmsten Fall könntest du bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur deine Geldanlage, sondern zusätzlich noch einen Teil deines Privatvermögens verlieren (Nachschusspflichten).
Immobilien-Crowdinvesting
Wenn du nicht über ausreichend Kapital verfügst oder nicht bereit bist, eine hohe Summe für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auszugeben, stellen Fonds eine kostengünstigere Alternative dar.
Ein Immobilienfonds investiert das gesammelte Kapital der Anleger in verschiedene Immobilien. Dies bietet einen großen Vorteil: Das Risiko eines Verlusts verteilt sich auf mehrere Projekte und konzentriert sich nicht nur auf eine einzelne Immobilieninvestition.
Ein Nachteil ist allerdings, dass du stets das gesamte Portfolio an angebotenen Immobilien erwerben musst, selbst wenn einige „faule Eier“ darunter sind. Zudem fallen für Vermittler, Makler, Verwalter usw. zusätzliche Kaufnebenkosten an.
Geschlossene Fonds bringen im Vergleich noch weitere Nachteile mit sich: Zum einen ist die Mindestanlage oft sehr hoch (häufig mindestens 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Du solltest also sicher sein, dass du das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigst. Solltest du die Anteile dennoch vorzeitig verkaufen wollen, musst du selbst nach einem Käufer suchen (z. B. über einen sogenannten Zweitmarkt). Hierbei gibt es jedoch keinen vom Staat regulierten und kontrollierten Handel, der mit dem Börsenhandel vergleichbar wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, auf die Rechtsform des Fonds zu achten, da diese bestimmt, inwieweit du für Verluste haftbar bist. Im schlimmsten Fall könntest du bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur deine Geldanlage, sondern zusätzlich noch einen Teil deines Privatvermögens verlieren (Nachschusspflichten).
Geschlossene Fonds bringen im Vergleich noch weitere Nachteile mit sich: Zum einen ist die Mindestanlage oft sehr hoch (häufig mindestens 5.000 € bis 10.000 €). Zum anderen haben die Angebote in der Regel eine sehr lange Laufzeit. Du solltest also sicher sein, dass du das investierte Geld in den nächsten 10 bis 30 Jahren nicht benötigst. Solltest du die Anteile dennoch vorzeitig verkaufen wollen, musst du selbst nach einem Käufer suchen (z. B. über einen sogenannten Zweitmarkt). Hierbei gibt es jedoch keinen vom Staat regulierten und kontrollierten Handel, der mit dem Börsenhandel vergleichbar wäre. Darüber hinaus ist es wichtig, auf die Rechtsform des Fonds zu achten, da diese bestimmt, inwieweit du für Verluste haftbar bist. Im schlimmsten Fall könntest du bei Insolvenz des geschlossenen Fonds nicht nur deine Geldanlage, sondern zusätzlich noch einen Teil deines Privatvermögens verlieren (Nachschusspflichten).
Gut zu wissen: Vor allem bei Immobilienfinanzierung kannst du von unserem Netzwerk profitieren. Da wir pro Jahr Finanzierungen im Wert von über 10 Millionen Euro abwickeln, gibt es bei uns schnelle Antwortzeiten bei den Banken und zusätzlich Erfahrungswerte welche Bank zu welchem Finanzierungsfall passt.
Fazit
Der Vergleich macht deutlich: Es gibt nicht das eine perfekte Immobilien-Investment. Welche Investition für dich die beste ist und welche Strategie richtig ist, hängt davon ab, wie du Faktoren wie Risikostreuung, Kapitalbindung oder Investitionsvolumen einschätzt. Am Ende des Tages zählt, wie risikobereit du bist und wie selbstbestimmt du agieren möchtest.
Möglichkeiten in Immobilien investieren FAQ - die meistgestellten Fragen
Ob ein Investment in eine Immobilie ertragreich ist, hängt vor allem von den Kreditkonditionen und der Lage der Immobilie ab. Grundsätzlich kann eine Anlage in Immobilien sehr ertragreich sein.
Als Faustformel gilt das 100-fache deines Nettoeinkommens. Wenn du beispielsweise 3.000 € Netto verdienst, wären das 300.000 €. Je nachdem, wie viele Sicherheiten du einer Bank abtreten kannst, kann die Summe deutlich höher ausfallen.
Hallo, ich bin Franz Paufler
(Finanzberater bei der Level V Finanz GmbH in Hamburg)
Ich arbeite gern mit Zahlen – aber noch lieber mit Menschen. Für viele, die zu mir kommen, geht es nicht um die eine perfekte Geldanlage, sondern um etwas Grundsätzliches: endlich Ordnung in die eigenen Finanzen bringen. Verstehen, was sinnvoll ist. Und das gute Gefühl, einen Plan zu haben, der wirklich passt.
Dabei unterstütze ich vor allem bei Themen wie Altersvorsorge und langfristiger Finanzplanung. Kompliziert muss das nicht sein – wichtig ist, dass es zu dir und deiner Lebenssituation passt. Und genau dafür nehme ich mir Zeit: Ich höre zu, stelle die richtigen Fragen und entwickle gemeinsam mit dir eine Lösung, die du wirklich verstehst und mittragen kannst.
Mein Motto: „Finanzplanung soll nicht kompliziert sein, sondern maßgeschneidert und klar.“
Wenn du jemanden suchst, der dich ehrlich berät und dir dabei hilft, in Finanzfragen den Überblick zu behalten, freue ich mich, dich kennenzulernen.
