Immobilien sind als Kapitalanlage beliebt – aber was ist der beste Weg, um daran zu partizipieren? Solltest du eine Wohnung oder ein Haus kaufen und selbst vermieten? Oder ist es sinnvoller, über die Börse in Immobilienfonds wie REITs (Real Estate Investment Trusts) zu investieren?
Beide Ansätze haben ihre Stärken – und ihre Herausforderungen. Während eine Direktinvestition langfristige Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile bringen kann, bieten REITs eine unkomplizierte Möglichkeit, mit wenig Kapital breit gestreut in den Immobilienmarkt einzusteigen. Doch welche Strategie passt wirklich zu dir?
Beide Ansätze haben ihre Stärken – und ihre Herausforderungen. Während eine Direktinvestition langfristige Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile bringen kann, bieten REITs eine unkomplizierte Möglichkeit, mit wenig Kapital breit gestreut in den Immobilienmarkt einzusteigen. Doch welche Strategie passt wirklich zu dir?
Was sind REITs?
REITs, kurz für Real Estate Investment Trusts, sind börsennotierte Unternehmen, die in Immobilien investieren und mit Mieteinnahmen oder Immobilienverkäufen Gewinne erwirtschaften. Sie ermöglichen dir schon mit überschaubaren Summen breit gestreut in Immobilien zu investieren – und sparst dir gleichzeitig die Mühe, die eine eigene Immobilie bedeutet. Du musst dich also weder um Mietersuche noch um Reparaturen oder die Verwaltung kümmern, denn das übernimmt lles der REIT für dich.
💡 Gut zu wissen: Damit ein Unternehmen den REIT-Status erhält, muss es strenge Vorgaben erfüllen:
- Hohe Ausschüttungen: Mindestens 90 % der Gewinne müssen als Dividenden an die Anleger ausgezahlt werden – ideal für Investoren, die regelmäßige Erträge suchen.
- Fokus auf Immobilien: Mindestens 75 % der Einnahmen müssen aus Immobilien oder immobilienbezogenen Geschäften stammen.
Welche Arten von REITs gibt es?
Nicht alle REITs sind gleich – sie investieren in verschiedene Immobilienarten und bieten daher unterschiedliche Chancen und Risiken.
- Wohnimmobilien-REITs: Diese REITs setzen auf Mietwohnungen, Apartmentkomplexe oder Seniorenresidenzen. → Besonders krisenfest, da Wohnraum immer gefragt ist, unabhängig von der Wirtschaftslage.
- Gewerbeimmobilien-REITs: Hier stehen Bürogebäude, Einkaufszentren oder Industrieparks im Fokus. → Hohe Ertragschancen, aber auch wirtschaftsabhängig – in Krisenzeiten können Leerstände zum Problem werden.
- Spezialisierte REITs: Investieren in Gesundheitsimmobilien (Krankenhäuser, Pflegeheime), Rechenzentren, Hotels oder Infrastruktur (z. B. Sendemasten). → Langfristige Mietverträge sorgen oft für stabile Erträge, aber das Wachstum hängt stark von der jeweiligen Branche ab.
- Mortgage-REITs (mREITs): Bei diesen REITs wird nicht direkt in Immobilien investiert, sondern in Hypotheken und Immobilienkredite.→ Potentiell hohe Renditen, aber auch starke Zinssensitivität – wenn die Zinsen steigen, können sich diese REITs schlechter entwickeln.
Lohnt sich ein Investment in REITs?
✅ Vorteile von REITs
✔ Einstieg mit wenig Kapital: Anders als beim Immobilienkauf kannst du mit kleinen Beträgen in den Markt investieren.
✔ Flexibilität & Liquidität: Da REITs börsengehandelt sind, kannst du deine Anteile jederzeit kaufen oder verkaufen – bei einer Direktinvestition in eine Immobilie wäre das nicht so einfach.
✔ Diversifikation: Du investierst nicht in eine einzelne Immobilie, sondern in ein breites Portfolio, wodurch das Risiko besser gestreut ist.
✔ Regelmäßige Ausschüttungen: Dank der Ausschüttungspflicht bieten REITs oft attraktive Dividendenrenditen.
✔ Flexibilität & Liquidität: Da REITs börsengehandelt sind, kannst du deine Anteile jederzeit kaufen oder verkaufen – bei einer Direktinvestition in eine Immobilie wäre das nicht so einfach.
✔ Diversifikation: Du investierst nicht in eine einzelne Immobilie, sondern in ein breites Portfolio, wodurch das Risiko besser gestreut ist.
✔ Regelmäßige Ausschüttungen: Dank der Ausschüttungspflicht bieten REITs oft attraktive Dividendenrenditen.
⚠️ Risiken von REITs
❌ Börsenschwankungen: Da REITs an der Börse notiert sind, unterliegen sie den typischen Marktschwankungen – genau wie Aktien.
❌ Zinsabhängigkeit: Steigende Zinsen können sich negativ auf die Finanzierungskosten und damit auf die Renditen von REITs auswirken.
❌ Wenig Mitspracherecht: Im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie kannst du nicht beeinflussen, welche Objekte gekauft oder verkauft werden.
❌ Zinsabhängigkeit: Steigende Zinsen können sich negativ auf die Finanzierungskosten und damit auf die Renditen von REITs auswirken.
❌ Wenig Mitspracherecht: Im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie kannst du nicht beeinflussen, welche Objekte gekauft oder verkauft werden.
Was bedeutet eine Direktinvestition in Immobilien?
Bei einer Direktinvestition kaufst du eine Immobilie selbst – sei es eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt.
Was brauchst du für eine Direktinvestition?
✔ Eigenkapital: Meist 20-30 % des Kaufpreises als Anzahlung
✔ Kreditfähigkeit: Banken finanzieren den Rest, aber du brauchst eine gute Bonität
✔ Zeit & Know-how: Mietersuche, Verwaltung, Instandhaltung – das kostet Zeit und erfordert Erfahrung
Welche Erträge bringt eine Direktinvestition?
- Mieteinnahmen: Monatliches passives Einkommen
- Wertsteigerung: Immobilien steigen langfristig im Wert
- Steuervorteile: Abschreibungen, Werbungskosten & steuerfreie Verkäufe nach 10 Jahren
REITs vs. Direktinvestition – Der große Vergleich
| Kriterium | REITs | Direktinvestition |
| Kapitalbedarf | Gering – schon mit 50 € investierbar | Hoch – mind. 20-30 % Eigenkapital notwendig |
| Liquidität | Hoch – jederzeit an der Börse handelbar | Niedrig – Verkauf dauert Monate/Jahre |
| Renditepotenzial | Mittel – abhängig von der Marktentwicklung | Hoch – durch Wertsteigerung & Mietrendite |
| Risiko | Marktvolatilität, Zinssensitivität | Mieterausfälle, Instandhaltungskosten |
| Verwaltungsaufwand | Kein Aufwand – Management übernimmt REIT | Hoch – du kümmerst dich um Mieter & Reparaturen |
| Diversifikation | Hoch – mit kleinen Beträgen in viele Immobilien investierbar | Gering – meistens nur eine oder wenige Immobilien |
| Steuervorteile | Begrenzte steuerliche Vorteile | Hohe Abschreibungsmöglichkeiten & steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren |
💡 Gut zu wissen: Clevere Investoren setzen auf beides! Eine Immobilie als langfristige Anlage und REITs für zusätzliche Diversifikation und Liquidität.
Fazit
Immobilien sind eine bewährte Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und für die Zukunft vorzusorgen. Doch die große Frage lautet: Investierst du direkt in eine Immobilie oder setzt du auf REITs (Real Estate Investment Trusts), um am Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne selbst Eigentümer zu sein?
Beide Strategien haben ihre Vor- und Nachteile – und die richtige Wahl hängt von deinen finanziellen Zielen, deiner Risikobereitschaft und deinem verfügbaren Kapital ab. Bist du unsicher, welche Option besser zu dir passt? Lass uns gemeinsam herausfinden, welche Strategie deine Altersvorsorge optimal ergänzt und wie du deine Immobilieninvestition steuerlich effizient gestalten kannst. Jetzt unverbindliches Beratungsgespräch vereinbaren!
REITs vs. Direktinvestition – die meistgestellten Fragen
Können REITs regelmäßige Einkünfte bringen, ähnlich wie Mieteinnahmen bei einer eigenen Immobilie?
Ja, viele REITs zahlen regelmäßig Dividenden an ihre Anleger aus – ähnlich wie monatliche Mietzahlungen.
Was passiert mit meinen REIT-Anteilen oder meiner Immobilie in einer Immobilienkrise?
Bei einer Immobilienkrise können die Kurse von REITs stark schwanken, da sie börsennotiert sind und sich oft schneller anpassen als reale Immobilienwerte. Eine Direktinvestition ist weniger volatil, aber du könntest Schwierigkeiten haben, deine Immobilie schnell oder zu einem guten Preis zu verkaufen.
Ist es möglich, mit REITs in ausländische Immobilienmärkte zu investieren?
Ja, das ist ein großer Vorteil von REITs! Du kannst mit kleinen Beträgen in Immobilienmärkte weltweit investieren, ohne dich um internationale Rechtsvorschriften oder Verwaltung kümmern zu müssen. Bei einer Direktinvestition wäre das mit deutlich mehr Aufwand, Risiken und Kapital verbunden.
Wie unterscheiden sich offene Immobilienfonds von REITs?
Beide bieten Zugang zu Immobilieninvestitionen, aber REITs sind börsengehandelt und damit flexibler handelbar. Offene Immobilienfonds hingegen haben oft Haltefristen oder Rückgabebeschränkungen, sodass dein Kapital weniger liquide ist.
Hallo, ich bin Florian Echegoyen
(Gründer und Inhaber von Level V.)
Experte für betriebliche Altersvorsorge & Geschäftsführerberatung
Finanzielle Sicherheit ist für mich weit mehr als Zahlen auf dem Papier. Sie bedeutet echte Freiheit, Handlungsfähigkeit und ein gutes Gefühl im Alltag – für dich persönlich und für dein Unternehmen.
Als Experte für betriebliche Altersvorsorge und strategische Geschäftsführerberatung weiß ich, wie wichtig maßgeschneiderte Lösungen sind. Ich unterstütze dich dabei, deine Altersvorsorge gezielt zu gestalten und strategisch kluge Entscheidungen für dein Unternehmen und deine Position als Geschäftsführer zu treffen.
Mein Motto: „Nachhaltige Lösungen für nachhaltigen Erfolg.“
Gemeinsam mit meinem Team biete ich dir klare, verständliche Konzepte – ohne Fachchinesisch, aber mit echter Substanz. Bei Level V geht es nicht um Standardlösungen, sondern um deinen Weg. Persönlich, individuell und mit dem Fokus auf langfristige Sicherheit.
Vertrau auf meine Erfahrung – und lass uns gemeinsam das Beste aus deinen Möglichkeiten machen.
